青年人口、地产销售均已见顶2016或是地产市场历史大顶

2016年中国经济保持平稳,火爆的房地产是重要贡献,但未来面临的下行风险不可小视。海通证券分析师姜超如此认为。

中国年轻人口数量已经见顶,按照全球经验看意味着地产销量和新开工出现拐点,因而2016年的地产销量激增与人口角度的需求无关,而是有很大程度的金融加杠杆下的投机现象。2016年居民拼命贷款买房,月均房贷接近5000亿,买房杠杆率也超过2倍、房贷/GDP已达8.6%,均接近或超过美国2007年的历史峰值。

目前一线城市房价涨幅远超GDP增速,与存款增速高度相关,但目前北上深的存款增速已基本归零,意味着流动性拐点或已出现。

中国青年人口拐点已现。从2000-2030年中国各年龄段人口变化来看,老龄化趋势十分明显。25-44岁是消费住房、汽车、家具等耐用品及烟酒饮料、服装和娱乐等快消品的主力人群,该年龄段人口2015年已达到峰值的4.49亿人,之后将长期下行。

从1998年房改之后开始,中国新开工住宅套数快速增长,从1998年不到200万套跃升至2013年1400万套左右。按照城镇人口口径计算千人新开工住宅套数,中国在2013年已接近18.5,超过美国,接近日、韩的历史最高水平,说明以现有的城市常住人口来看,中国住宅新开工套数已经接近天花板,而2013年也确实是中国住宅新开工的顶部。从人口角度看,2016年中国的住宅销量将超过1400万套,大概率也是历史顶部。

从房贷占GDP的比重看,中国居民加杠杆的速度也不可持续。中国今年上半年新增房贷与公积金贷款占GDP比重已达8.6%,不仅较去年暴涨,也与美国历史高点相当接近,表明中国居民购房或已将杠杆用到极限,2016年或是中国地产市场的历史大顶。

本轮房价上涨始于2015年,以北上深一线及周边城市领涨,其实是彻头彻尾的金融现象,因为房价涨幅与GDP增速无关,而与存款增速高度相关。而在2015年,由于政府放松了对金融机构同业存款的监管,允许同业存款在当地发放贷款,导致作为区域金融中心的北上深存款增速出现了爆炸式增长,深圳当年的存款增速高达70%,北京、上海也接近50%,但目前北上深的存款增速已经基本归零,意味着流动性拐点已经出现。据和讯

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