警惕新一轮库存增长风险谨防“翻烧饼”

今年《政府工作报告》中明确提出，因城施策化解房地产库存，促进房地产市场平稳运行。部分二、三线城市目前房价有所上涨，上涨之后是否有利于消化库存？如果放任这种热情高涨，会不会重新积累新的库存？

国家统计局公布的数据显示，7月，合肥、厦门、南京3个二线城市新建住宅价格涨幅领跑，同比涨幅达到30%以上，环比涨幅达到3%甚至4%以上，超过北上广深等一线城市。

这样的涨幅不仅仅是7月才有，南京、厦门已经迎来了十几个月的连续涨幅。房价上涨带动购买，带来了库存的大量消化，然而也需要警惕新一轮库存增长的风险。

上涨幅度超过了人们的心理预期

8月初，南京市民王斐终于抢到了一套南京江北新区的房子。其实，去年11月起，王斐就开始筹谋买房，但始终因为价格太高一直没有入手。但南京房价连涨17个月，让他不再犹豫了。很多购房者说，这轮上涨幅度超过了心理预期。

在国家统计局发布的“7月70个大中城市住宅销售价格统计”数据显示：合肥新建商品住宅价格环比上涨4.2%，同比上涨34%，同比涨幅超过了同期北京的22.7%、上海的33.1%、广州的19.5%。

南京新建商品住宅价格环比上涨3.6%，同比上涨34.9%，7月环比涨幅排全国第三，仅次于厦门、合肥，这也是南京房价自2015年3月以来连续17个月上涨。

而根据智库中心提供的数据显示，苏州（不含昆山、太仓等县级市）今年1—4月份新建商品住宅成交均价为每平方米16969元，相比2015年同期上涨了28.91%。

涨价后库存消化，开发商投资热情也趋高

数字上涨的背后，带来了库存的大量消化。

合肥市统计局称，上半年合肥市商品房待售面积较年初下降了33.4个百分点，较上年同期下降21.3个百分点，库存明显减少。

与之类似，南京房价17连涨后，库存仍保持低位，截至8月30日，南京全市新房库存量为24667套。

房价上涨，带来库存消化的同时，也可能带动开发商的投资热情，热情的背后同样需要警惕可能带来新库存的形成。

苏州市统计局数据显示，在楼市暖市政策推动下，开发商的投资积极性大为提高，今年上半年，苏州市房地产开发始终保持快速增长的高位运行态势，开发投资累计增幅均在20%以上。上半年全市房地产新增开发项目145个，同比增加15个；其中21个项目计划总投资超过20亿元，同比增加14个。

南京市统计局8月19日发布数据，今年1—7月，南京房地产开发完成投资1059.05亿元，同比增长20.5%。开发商依然最青睐住宅，占到了总体投资的七成多。

各地限购限贷限地价，防范新库存积累

为了稳定房价，合肥、苏州等这些涨幅较大的二线城市，纷纷出台限贷、限购、限地价等调控措施。

面对楼市的高温，不少城市直接从土地出让环节进行调控。

南京规定，土地拍卖竞价达到一定比例时，政府将对该地块所建商品住房的预售条件进行调整。南京市相关部门解释称，采取该做法，主要目的是既要防止产生新的高价地，控制地价过快上涨，同时一定程度上保障土地市场供应，稳定市场预期。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，房价上涨，对二线城市去库存是好事，但对普通老百姓和实体经济而言，影响比较复杂。房价上涨是否会造成新一轮库存呢？假如在这一轮时间点集中拍卖土地，就有可能会造成库存反弹。

南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远认为，从南京目前来看，因为去年土地供给有限，暂时不会出现新增库存风险。房地产市场主管部门要在市场景气时调控，从而规避风险：一是房价上涨时，进行引导，防止过热；二是供地上不能因为市场好，就大量供应，而应该考虑市场承受力；三是市场购房热度已经很高时，应出台限购等政策降温。

业内人士指出，去库存如何避免“翻烧饼”现象，即“价低卖不动、害怕库存严重；价高卖得好，又怕库存增了”的怪圈，需要政府调控措施的精准和灵活，要根据市场的苗头相机而动。在土地供应上要避免短期行为：在我任期内，有土地能变现抓紧变现，忽视了供地节奏和长远发展。

王伟健  钟自炜  孙振

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