楼市调控政策或再调整多家机构认为“去行政化”将成未来调控方向

近日召开的房地产行业内部会议透出信息，针对现行的房地产调控政策效果，有关方面正在研究和观察。近期决策层对房地产调控表态甚少，意在淡化调控并观察效果。若未来房价继续上涨，市场指标始终没有起色，不排除最快在今年下半年对政策的个别条款进行调整。在推进城镇化将继续释放大量住房需求的背景下，行政色彩浓厚的调控手段恐不利于房地产市场稳定，进而影响城镇化进程和经济走势。多家机构认为，“去行政化”将成为未来调控方向。

新政落地50天难撼高房价

“国五条”地方细则落地50天，北京依旧是唯一一个严格执行二手住宅转让缴纳20%个税的城市。以京沪广深为首的一线城市在限价的力度上都有所收紧，北京传出预售证需主管副市长签字的消息，广州也是严控住宅报价。虽然从表面看，政策逐步趋严，但房价环比攀涨的势头并未得到改变。

尽管房价涨势有所趋缓，但4月份全国70个大中城市中，房价上涨的城市仍比较多，房价上涨预期尚未根本解除。不过，一线城市的环比涨幅均有所缩窄，北京、上海、广州、深圳环比涨幅分别比3月份回落0.9、1.2、0.4和1.0个百分点，调控效果有所显现。

此前“国五条”中有关严格执行二手房交

易按转让所得征收20%个税的规定，一度

刺激大量需求入市，随着各地细则落地

实施，二手房市场趋于平静，成交量

明显回落。以20%交易税执行最为

彻底的北京为例，来自链家地产

监测数据显示，5月以来二手房

连续10多天成交低于300套，创

2009年以来的新低。分析人士认

为，政策出台后，市场成交量出

现大幅波动，不少城市住房供应

量减少，房价上涨压力犹存，或使

调控落入“越调越涨”的怪圈。

土地频拍高价升温明显

5月中下旬开始，土地市场再度转

暖，供求量方面表现火爆，房企拿地依

旧积极，佳兆业、绿地、雅居乐均已连续

两周出手拿地。业内人士表示，房企销售

较好，资金充裕，因此在优质地块入市时出

现“抢地”情况。

事实上，尽管政策条款严厉，但不少地方

变相涨价等行为层出不穷，一定程度上削弱了政策效果。近期，北京等地频繁拍出高价地，也凸显出房企对后市的看涨心态。与2012年初各地土地市场遇冷，招拍挂频繁流标相反，2013年的土地市场可谓炙手可热，尤其一线城市，溢价超100%已不少见，这也促使多个地区土地出让金大幅增加。

截至5月22日，北京2013年土地出让金已达617.89亿元，比2012年上半年135.65亿元上涨3.5倍，接近2012年全年土地出让金647.92亿元，报告预测，北京2013年全年土地出让金有望重回千亿元以上。

值得注意的是，土地出让金激增不仅出现在北京。据记者不完全统计，截至5月22日，2013年上海土地出让金432.34亿元，达2012年全年875.78亿元的49%。而2012年上海前5个月，土地出让金仅为85.12亿元，甚至不足2013年单月数据。

房地产调控需要长效机制

目前，国际普遍认同房价和人均可支配收入的比值，维持在1到6之间属于正常水平。考虑中国迅速增长的人均收入，国内通常将标准适当放宽到1：8。尽管如此，许多城市的房价相对居民的收入来说还是过高。中国社科院城市与竞争力中心主任倪鹏飞认为，城市房地产，包括城乡房地产的过度发展，阻碍了许多个人的可持续发展，也影响新型城镇化建设。

房地产调控可谓“牵一发动全身”。在推进城镇化就要继续释放大量住房需求的背景下，行政色彩浓厚的调控手段恐不利于房地产市场稳定，进而影响城镇化进程和经济走势。

过去10年，房地产业快速发展，但也遭遇“十年九调控”。可以说，部分行政化调控手段违背了市场规律、干扰了市场预期，效果与调控初衷适得其反。

倪鹏飞曾表示，不管政府对于房地产市场调控政策的预期是否会调低，市场对于调控已经变得不那么敏感，政府调控政策的效率下降。

分析人士认为，在房地产调控过程中过度的行政化调控只是权宜之计，应在改革深化过程中进行相应的淡化处理或逐步退出。下一步的房产税试点扩容将有利于房地产市场长期制度建设，加快行政调控手段淡出。

据悉，房产税试点短期内或小范围扩围，且可能主要针对增量房屋征收。由于第二批试点城市数量有限，对市场影响可能不大。差别化信贷和税收政策未来将成为常态。对于行政色彩浓厚的住房限购政策，可能伴随土地、户籍等制度的改革而逐步放开，但短期内仍将存在。在此背景下，房地产调控务必稳、慎，必须回归市场化轨道。

有迹象表明，房地产调控思路在发生变化——— 市场与政府正逐渐就房地产调控“去行政化”达成共识。多家机构认为，“去行政化”将成为未来调控方向。未来调控有望弱化短期化做法，突出系统化长效机制。而作为建设长效机制的有力手段之一，房产税或成调控“去行政化”风向标。

据《中国证券报》

延伸阅读

发改委官员表示

没有百姓可承受的房价就没有新城镇化

“没有百姓可承受的房价，就没有新城镇化”。在近日一场论坛上，国家发改委规划司副司长袁喜禄指出，新城镇化绝不应该走房地产化的道路，尤其是不能高房价化，应以“人”为核心，围绕人生存、发展的需求而进行。

袁喜禄的观点颇具代表性。城镇化被新一届政府视为“扩大内需的最大潜力”所在，重要性空前提高。而与此同时，把房地产开发当做城镇化的旧有模式，正遭到来自各方的批评和警告。

1949年，100个中国人中只有10个在城市里生活，此后30年，在严格的城乡二元管制下，这个数字缓慢增长到18个。改革开放以后，中国的农民开始可以进入城市就业、生活，中国城镇化率迅速攀升。然而，在这个过程中，农民工虽然拔腿进了城，为城市的发展出汗出力，却不能赢得市民的身份，他们的根仍被埋在乡村之中，只能如候鸟般来去。

不过，袁喜禄更担心的是房价问题。他甚至认为，房价是除户籍之外另一个横亘在中国人进城路上的巨大障碍。“房价已经远远脱离了老百姓可承受的能力，这种高房价不仅制约了农民工进城的脚步，而且抑制了内需的潜力，容易引发社会矛盾。”

中国社科院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任李景国说，城镇化需要房地产支撑，但仅有或单纯靠房地产发展并不能推动城镇化。“严防城镇化沦为地方政府获取土地财政的手段，防止以新型城镇化的名义大规模圈地，禁止违背农民意愿逼迫农民进城、上楼。”这种担心似乎已经为决策者所警觉。最新的消息称，国务院“新型城镇化中长期发展规划”初稿被要求重启修改，其原因即是各地对初稿进行了“误读”，新瓶子装旧酒，仍是项目之上、开发圈地、大搞房地产。 据《中国青年报》

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