购房潮渐歇气 京城楼市“降温”

地产新政出台后的一周内１２月１４日至２０日，全国３２座主要城市中有１９座城市成交面积出现环比下跌。其中，北京楼市降温明显，期房成交量环比降幅达３３．９％，创１０月以来最大周跌幅。

二手房突然冷了

家住北京西南二环的陆先生近期计划置业升级，拟出售自住用房后购买一套高端公寓。但调控政策一出台，陆先生打算出售的二手房突然“不好卖”了。“１２月初，９０平方米的房子报价２２０万元，看房的人来了十几拨，并很快有客户应价；但调控政策出来后，原先的客户就不再接受２２０万元的价格了。”令陆先生郁闷的是，他看中的新房项目价格并没有松动。

９日，国务院将二手房营业税免征期限由两年改为五年；１４日，“国四条”出台，以遏制房价过快上涨势头；１７日，财政部等五部委联手打击开发商囤地。近期中央密集出台的房地产宏观调控政策正在改变购房者的房价上涨预期，１０月以来的恐慌性购房潮开始消退。

中国指数研究院的最新数据显示，地产新政出台后的一周内１２月１４日至２０日，全国３２座主要城市中有１９座城市成交面积出现环比下跌。其中，北京楼市降温明显，期房成交量环比降幅达３３．９％，创１０月以来最大周跌幅。

成交需求或透支

北京大学房地产研究所所长陈国强指出，相比２００８年时的低迷，２００９年楼市需求已经提前透支。他预计，今后楼市可能会进入修整阶段，“行业自身有内在调整要求，加之政策微调的因素，明年上半年，特别是一季度，房地产市场成交量将萎缩。”

受营业税优惠政策到期的影响，北京二手房市场成交在１２月份出现井喷，集中过户现象十分普遍。业内人士指出，今年以来，北京二手房交易放出天量，但预计明年的市场行情将不太乐观。

业内分析，目前，市场整体交易价格已偏离居民实际购买力，同时楼市将再次面临政策调整考验，２０１０年北京楼市整体需求将下滑。我爱我家预计，明年北京二手房市场的有效过户成交量将在１３万－１５万套左右，新房销量也将下滑。美联物业市场研究部的报告显示，１２月，北京二手房成交量虽然继续创新高，但新增客户量已开始下降。数据显示，１２月前２０天，北京二手房新增客户咨询量环比下滑２０％，需求下降主要发生在９日遏制房价上涨政策出台以后。

提价空间现瓶颈

“现在北京的房价已经将大部分城市居民的购房需求排斥在外了，而没有这部分刚性需求的支持，房价继续上涨的空间将很有限。”一位资深房地产人士对中国证券报记者表示。

今年以来，北京大部分新盘项目的销售均价翻番。１２月第三周，北京一手商品住宅销售均价达１９８４９元／平方米，同比上涨１２５．８％，环比上涨１６．４％，比２００７年末的均价高出４０％左右。

另据统计，北京在售的５０个主流楼盘中，约有４１个楼盘今年的涨幅达到５０％以上，涨幅超过１００％的楼盘达到１２％，多个楼盘的涨幅超过２００７年的幅度，所有老项目后期的售价达到历史最高。其中，涨幅最高的楼盘为太阳公元，首次开盘时的价格为１８０００元／平米，目前报价为４２０００—４６０００元／平米，涨幅达到１５６％。

“今年北京楼市普涨，所有的楼盘都出现价格上扬，开发商至少一个月便会上调一次价格。从６月份开始房价快速上扬，平均每个月的涨幅达到每平米上千元。但目前，开发商对２０１０年的提价预期已趋于谨慎。”一位新盘项目的销售负责人表示。

２１世纪不动产分析师孟奇指出，历来区域内房价是“比着涨”。在政策宽松的背景下，新盘项目入市时往往吸引大量购房者排号认购，加之市场预期向好，买房存在利润空间，开发商提价的信心也十分充足。但经过一年的暴涨，房价已处于历史高位，后期买房者中相当大比例是投资性购房需求。这部分需求对政策的反应最敏感。政策收紧后，投资性购房者进一步入市的意愿将大为降低。

库存偏低有望改善

受楼市库存消化和新开工低迷的影响，北京楼市在售住宅新盘量在一年内下降２０％。不过，今年北京市加大土地一级开发和供应的力度，业内预计，期房库存偏低的状况有望改善。

据搜房网新盘数据监控中心统计，截至２００９年１２月中旬，北京市在售住宅新楼盘的数量为３５４个，而今年初，北京楼市在售住宅新盘数量为４４３个，一年内，住宅新盘量减少８９个。另据北京市房地产交易管理网数据显示，截至２００９年１２月２２日，北京市可售商品住宅期房存量为６０２５０套，已降到近三年来的历史最低点，比年初下降近５万套。

如果按照月均近２万套的销售速度计算，北京目前的新房期房存量仅能维持到明年３月。因此，北京市近期开始敦促地产商加快开工，增加市场供应。

北京市统计局数据显示，１－１１月，北京完成房地产开发投资额２２３０．９亿元，同比增长４７．７％，增幅比１－１０月回落３．１个百分点。土地一级开发投资继续大力推进。前１１个月房地产开发完成投资中，土地一级开发投资达８７３．４亿元，占全部房地产开发投资的３９．１％。

在搜房网日前举行的“关注购房者”行动上，专家指出，目前，北京商品房新开工面积降幅稳步缩小，竣工面积同比由降转增。同时，北京已经提前一个月全面完成今年经营性土地供应计划，还将在１２月加推３００公顷土地。预计明年下半年开始，北京新盘放量将逐步增加，届时可售商品住宅期房存量将有望回升。业内人士指出，随着新城开发和基础设施的完善，未来北京楼市供给低迷状态将不断改善。

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