源头治理物业服务纠纷多发的经济视角

今年两会召开期间，两会代表委员提出了一些与物业服务有关的建议意见，其中全国人大代表胡成中建议修改物业管理条例，强化业主权益保护。据了解，目前物业服务合同纠纷，在司法领域已经成为居前几位的民事案由之一，也是社会基层治理矛盾、政府市民热线常年投诉比较集中的领域。以物业服务合同纠纷为由的案件，几乎90% 以上是物业公司为原告，业主为被告，诉求就是让业主交纳物业费、支付违约金，并且多是批案，打官司似乎成了不少物业服务公司最后的物业费催收手段，而且呈现出逐年增长的趋势。这一现象，既背离了我们政府推行物业服务模式的初衷，也不符合党和政府多元解纷、源头治理的政策导向。那么我们应该从哪些方面着手，让物业服务公司的服务意愿、提供服务的主观能动性真正调动起来，让广大业主切实感受到物业服务的存在与到位？

以笔者看来，物业服务公司与业主的矛盾纠纷，说直白点，就是业主觉得物业公司所提供的服务不值所交的物业费。那么解铃还需系铃人，经济方面的纠纷，那就用经济手段来解决。从现实来看，除了政府加强物业公司行业管理、加强“红色物业”建设之外，仅从经济视角来看，至少可以考虑从以下几个方面入手。

一是物业费交纳设立第三方平台收取，以质付费，且是后付费。综合物业公司日常的服务水平、服务现实、业主评价等因素，按质付费。事实上，物业公司与业主毕竟是买卖服务合同关系，按质付费也是市场上通行的做法，应该遵从市场经济的基本规律。物业公司付出什么样的服务水平，做出什么样的服务工作，就拿什么样的报酬；而不是像现在这样，制式的物业服务合同定了几星级，业主就得被动地按几星级提前付费，而不管之后物业公司服务是否到位，是否提供了服务。

二是物业服务费按照“基本服务费+绩效奖励”分别给付。参照大多数企业实行的薪酬发放模式，实行物业服务评价主体的多元化，赋予业主对物业服务的考核权利，对物业公司采用街道(乡镇)、社区(村)与业主双重评价制度。物业费按照“基本服务费+绩效奖励”两部分发放，其中70% 可作为基本服务费按月或按季由第三方给付，30% 作为绩效奖励，依据街道(乡镇)、社区(村)与业主的双重评价结果给付。考核成绩80分以上为合格，对于长期(如连续三个月)考核不合格的，应责令物业服务公司及时整改或退出。

三是小区公共区域营收合同、收益由第三方管理、支配、公示，剩余公共收益应直接抵顶业主的物业费。现在物业公共区域营收名义上是全体业主的，但是营收项目定价的主动权、营收的管理权支配权、营收最后的公示权都在物业公司手中。这实质上使小区公共区域营收收益的所有权与支配权形成了一种悖谬，拥有所有权的没有支配权，有支配权的没有所有权，不少小区公共区域营收成了一笔糊涂账，大面积引发业主质疑也就在所难免。试想，如今还有哪一个行业或领域，会把“主人”大量的共有收益资金，长期掌握在提供服务者自己的手中，且由它自主定价、自行支配？在小区公共区域营收收益由第三方管理的同时，在剔除部分合理费用或依法支出外，小区公共区域营收剩余部分应直接抵顶相应数额物业费，以减少业主的物业费支出，还原物业公共区域营收归全体业主共有的属性，同时也从经济上根除物业公司“我的地盘我做主”的“地主霸王”心态。

关于物业服务合同，民法典已经有了明确的规定。针对目前物业公司与业主纠纷多发的现状，对于将来的物业管理条例修改，笔者认为应当突出物业公司的“服务”属性，强化“经济”这一制衡手段，理顺物业服务公司与业主的关系，建立以居民满意度为核心的考核评价机制，增强物业公司不断提高服务水平的内在驱动力，让业主真正感受到物业服务的存在与价值，物业公司与业主的纠纷或许会呈现明显的减少趋势，物业服务合同纠纷的源头治理才能落到实处，社会基层治理现代化水平才能有望切实提高。王继学

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