公募REITs，如何乘风破浪？

近期，中国资本市场迎来了一个投资新品种——公募REITs。这类专业性很强的产品背后有哪些故事，又将给中国经济、中国金融体系和投资者带来哪些影响和变化？

中国版公募REITs开启

REITs全称为Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金，已经成为国际资本市场的重要金融投资产品。

这种产品是实现不动产证券化的重要手段，通过发行收益凭证汇集投资者的资金，交由专业投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资收益及时分配给投资者的一种投资基金。

截至2019年，全球已有40多个国家和地区形成了REITs市场，并建立相关制度，资产管理规模超过2万亿美元。

在发展中，REITs包含的不动产从商业地产、公寓逐步扩展至交通、能源、仓储、工业、医疗、通信等领域，推动了众多传统业态的深刻变革。

REITs进入中国市场的过程并非一蹴而就。如何针对中国经济、金融的发展实际设计符合中国市场的改革路径，考验着改革者、市场参与方的决心与智慧。

经过多年探索，中国版的公募REITs找到着力点，从基础设施领域切入开始试点，探索出了一套符合中国国情的制度设计，开启乘风破浪的旅程。人们期待着，公募REITs在中国市场焕发新的生机，为中国经济高质量发展注入更多活力。

对于投资者而言，REITs具有相对稳定的投资收益，可以成为长线投资产品。对于资产持有者来说，REITs实现了依托不动产的权益性融资，在一定程度上消除了不动产易导致资金错配的缺陷，从而可以有效防范债务风险，提高长周期、风险性资产的流动性。对于运营方而言，REITs在将募集资金用于持有资产的同时，又可以并购新的项目，是运营管理和商业模式复制的高效助推手段。

回应中国经济“升级”的需求

中国经济转型升级需要形成更高效率和更高质量的投入产出关系，实现经济在高水平上的动态平衡。这离不开一个更高质效的金融体系。

在北京大学光华管理学院副院长张峥看来，改革开放40多年，中国创造了经济发展的奇迹。特别是近20年，房地产和基础设施投资是中国经济增长的重要驱动力。

这个过程中，以土地和基础设施为抵押品，成为信用扩张的主要方式，为中国经济发展提供了大量资金，支撑中国经济快速发展。房地产和基础设施存量大量形成的同时，也要看到，政府部门与企业的负债率攀升。

如何坚持深化供给侧结构性改革这条主线，继续完成“三去一降一补”重要任务，是摆在各方面前的重要课题。

对于中国的金融体系来说，持续深化改革，提高直接融资比重，有效盘活存量资产、形成存量资产和新增投资的良性循环成为回应中国经济“升级”需求的必修课。

公募REITs是重要的改革举措。多位业内人士指出，我国各级政府和相关企业支出中用于投资的比例较大，积累了规模庞大的优质基础设施类资产。基础设施REITs可盘活这些存量资产，提供增量投资资金，降低杠杆率，有利于防范化解地方政府债务风险，促进经济高质量发展。

证监会新闻发言人高莉介绍，首批REITs试点项目涵盖高速公路、工业园区、仓储物流、污水处理和垃圾发电等多种资产类型，募集资金用于新的基础设施和公用事业建设，重点投向补短板领域。下一步，证监会将及时总结试点经验，适时稳步扩大基础设施REITs试点范围。

引领居民投资新风向

伴随着中国经济的腾飞，中国居民积累了大量财富。人们理财需求的旺盛催生了一个蓬勃的财富管理市场。

“十四五”规划纲要明确提出，多渠道增加城乡居民财产性收入。这将为消费提供长期的内生动力，同时也更好满足人们对美好生活的向往。

公募REITs的推出有望提供一种不同于股票和债券的大类资产。张峥认为，公募REITs的投资属性可以用“中风险、中收益，高比例分红”来形容，能够降低不动产的投资门槛，帮助投资者更好地享受中国经济发展的红利。

“由于公募REITs的底层资产是不动产，与目前市场上主流的股债为主的金融资产关联性低，有助于投资者资产配置的多元化，具有较高的配置价值。”张峥说。

监管部门释放出鼓励公募REITs发展的信号。证监会表示将积极培育多元化REITs投资者群体，鼓励银行、保险、社保基金、证券、基金等专业机构投资者参与。

随着公募REITs市场发展，未来这个市场的规模将会有多大？张峥等专家测算，根据中国的不动产资产规模和海外REITs市场发展经验，保守估计中国公募REITs市场将达到5万亿－14万亿元。

未来，公募REITs发展要做的“功课”还有很多：底层资产范围的拓展、管理人能力的提升，投资者的培育……这些都需要持续探索。

据新华社

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