“中国孙正义”龚虹嘉卖股离场,万达商管回A仍不乐观

从赴港上市到私有化，再到计划回A，万达商管资本之路几经波折，背后豪华的投资者阵容也多次变更。

这一次，等不及上市套现的投资者是，被誉为“中国孙正义”、也被美国国际数据集团（IDG）和上海联创称为“中国最优秀的天使投资人”的龚虹嘉。

近日，天津产权交易中心挂出万达商管产权转让交易，转让方以底价21.84亿元，出让万达商管4200万股股份，持股比例为0.9277%。

若交易成功达成，万达商管股权结构将面临变动，现有核心股东是否接盘成为这次股权转让焦点之一。截至目前，万达商管实际控制人为王健林，万达集团为控股股东，持股45.04%；腾讯、苏宁、融创、京东各自持股比例为4.28%、 4.02%、3.75%和 2.14%。

根据产权转让信息披露，转让方为天津银元嘉股权投资基金合伙企业和嘉兴银宏永初投资合伙企业。前者持有万达商管3900万股股份（占总股本的0.8614%），转让底价为20.28亿元；后者持有万达商管300万股股份（占总股本的0.0663%），转让底价为1.56亿元。

根据天眼查APP，上述两个转让方的第一大股东都是西藏天珺生物科技有限公司，持股比例分别达99.99%、99.95%。这家公司成立于2016年10月，经营范围为生物科技领域内的技术开发、技术咨询、技术转让等，实际控制人则是龚虹嘉的配偶陈春梅。

龚虹嘉、陈春梅夫妇并非普通投资人。根据公开信息，2020年10月20日，这对夫妇以700亿元人民币财富位列《2020衡昌烧坊·胡润百富榜》第50位。2020年11月，龚虹嘉个人以747.3亿元财富位列2020年福布斯中国400富豪榜的第40名。

龚虹嘉的财富积累离不开安防龙头海康威视。他与海康威视创始人之一胡扬忠是华中科技大学同学。据称，其曾在海康威视创业之初投资245万元，获得海康威视49%初始股份，获益近3万倍。

海康威视上市之后，龚虹嘉陆续减持所持股份。统计数据显示，自2011年至今，龚虹嘉减持规模已经达到了200多亿，被称为"A股套现王"。他最近一次高达60多亿减持动作，还因不合规还被证监会警示，记入证券期货市场诚信档案。

产权转让信息未披露龚虹嘉陈春梅夫妇投资万达商管的具体时间和金额，因此无法计算盈亏。但可以明确的一点是，不差钱的龚虹嘉陈春梅夫妇提前离场，显然不看好万达商管上市或者上市后的估值。

截至目前，万达商管何时上市尚不明朗。

2018年，王健林为万达商管引入340亿元战投，与腾讯、苏宁、京东等科技巨头签订对赌协议，将回A时间延迟至2023年10月31日前。

因A股对房地产企业有严格准入要求，为顺利回A，万达商管在2019年底完成房地产业务彻底剥离，不再从事房地产开发业务。

遗憾的是，去掉地产标签，转型为轻资产服务型企业，暂时并未给万达商管回A提供明显助益。

2020年3月，证监会最新披露的首次公开发行股票企业基本信息情况表显示，万达商管状态为“中止审查”。一年后，万达商管审核排在第三，但状态仍为“中止审查”。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向界面新闻表示，“中止审查意味着这次申请的审查结束了。中止审查后，IPO障碍得到解除可以重新递交申请。若中止审查状态维持了一年仍未得到更新，说明IPO状态仍待解除。”

证监会及万达官方并未披露IPO中止原因，但外界对万达商管转型轻资产冲击A股的结果难言乐观。

最近几年，谋求A股上市的房企恒大、富力、金辉等都未成功。恒大借壳深深房回A失败，富力放弃回A，金辉则转战港股——这或许在一定程度上说明，A股依旧不接受房地产企业的上市申请。

“按照道理，如果监管层不认可万达上市，换了个马甲也不认可。”一位资本市场专业人士对万达商管回A并不乐观。

一位商业地产人士也表达相同观点：“官方没有明确表态，不接受开发商上市申请，不言而喻的实际情况就是：开发商难以谋求A股上市。万达商管虽已全面转型轻资产模式，但回A也不乐观。”

“如果说，简单剥离重资产，将模式转换为轻资产，就能成功登陆A股，难免存在效仿者。从这一角度来看，监管机构准入的难度将会加大。物业公司也属于轻资产模式，为何物业公司IPO重心在H股，而非A股，这里面可能存在一些准入原因。 ”上述商业地产人士具体分析表示。

距离对赌协议规定的上市时间，剩余2年多。若无法排除回A障碍，万达商管还有一个选择则是再战港股。

全面转型轻资产虽然属于被动战略选择，暂时也无法预知能否助推成功回A，但它在一定程度上也解决万达商管的燃眉之急，赢得更好地发展机会。

“全面转型轻资产战略是比较正确的。经历诸多风波后，万达的财务状态不足以继续支撑其按照旧有模式快速扩张，及时转型解决的财务压力，降低负债，也规避了去年监管层下达的三道红线要求。” 上述商业地产人士具体认为。

目前，万达商管依然在快速扩张，物业规模依旧居于国内商业不动产首位，截至2020年12月31日，万达商管已开业的万达广场达368座。

由于去年受到新冠肺炎疫情冲击，万达商管2020年租金收入有所萎缩，营收存在下滑。

根据债券信息显示，2017年、2018年、2019年级2020年上半年营收分别为 1355.67 亿元、1065.49 亿元、786.56 亿 元和 172.75亿元 亿元；归母净利润分别为 200.10 亿元、294.94 元、243.98 亿元和 63.9 亿元。

债务方面，万达商管尚未出现逾期未还本金或逾期未付息的现象，但短期偿债压力也比较大。

债券信息显示，截至2020年9月30日，万达商管有息债务规模为1800.11 亿元，其中短期借款7.54 亿元、一年内到期的长期借款85.01亿元、长期借款 925.27 亿元、应付债券 289.63 亿元、一年内到期的应付债券（短期应付债券）466.79 亿元、其他非流动负债25.73亿元以及一年内到期的其他非流动负债 0.13 亿元。

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