广州楼市拧紧“水龙头”：房贷额度收紧、利率调高

“我去年12月初就通过了招商银行的个人住房贷款审批，但至今仍然没有放款。”在广州番禺买下一套二手房的王女士1月25日告诉记者，银行一直无法明确何时能放款，现在业主很着急，因为他急着用这笔放款去付新房的首付。

王女士的遭遇并非特例，近期广州各大银行纷纷传来房贷额度收紧的消息。但王女士的焦虑很快被1月26日晚间传出的另一则消息打破：“四大行自2021年1月27日起即将再次升利率，首套利率为LPR+55基点，二套利率为LPR+75基点”，在房贷上涨前批下贷款的王女士显出了几分幸运。

据界面新闻了解，目前招商银行、农业银行、中国银行、建设银行等均贷款额度紧张，放款时间明显延长。此外，多位银行人士证实了上述房贷利率上浮的消息。

贝壳研究院广州分院院长李茂喆也表示 ，就贝壳找房交易的同事和部分银行的接触，得到的反馈是部分银行贷款确实有额度收紧的情况，银行放款上有延迟。

招商银行广州分行一位客户经理对界面新闻透露，正常情况下，在签署同贷书后一个多月就可以放款，但目前银行的个人住房贷款额度都非常紧张，现在申请的话预计要到6月份才能放款。

“现在放款时间确实很长。”农业银行广州分行内部员工表示，去年11月、12月审批通过的个人住房贷款到现在都还没放款，现在申请的话至少要做好今年3、4月份才会放款的准备，但具体时间不作承诺。

中国建设银行广州分行相关业务人员也称，个人住房贷款业务现在仍然可以正常接单，但二手房贷款额度尤其紧张，无法确定放款时间。

此外，中国银行目前已经对直接找银行申请房贷的的购房者停贷。一位中国银行广州分行的客户经理表示：“我们现在不给直接找过来的购房者提供住房贷款，只接按揭公司的单，即便如此，排队大概也要两个月，因为额度紧张。”

该客户经理也透露，1月26日下午四点多，其收到了中国银行要上调房贷利率的通知。与此同时，多位广州业内人士也向界面新闻证实了“四大行自2021年1月27日起即将再次升利率，首套利率为LPR+55基点，二套利率为LPR+75基点”的消息属实。

利率调整后，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行的首套房贷款利率和二套房贷利率将分别为5.2%、5.4%，与此前普遍执行的5.05%、5.25%相比分别上调约3%、0.29%。

此次房贷收紧在预料之中。去年底，央行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度》，启动对银行差别化的房贷“五分档”控制模式，对银行在房地产贷款占比、个人住房贷款占比上采取额度占比“双管控”。

越大型的银行，所拥有的额度上限越高。以中国工商银行、建设银行、农业银行等为代表的中资大型银行的住房贷款占比上限为32.5%；以招商银行、农业发展银行、浦发银行为代表的中资中型银行上限为20%；中资小型银行和非县域农合机构上限为17.5%；县域农合机构上限为12.5%；村镇银行为7.5%。

1月23日，资深按揭贷款业内人士郑大源对外称，根据广州新政，个人住房贷款占所有贷款的比例不能超过2020年的全市平均水平。另外每个月个人房贷放款不能超过2020年10月、11月、12月的平均放款额度。

郑大源表示，很多银行严重超标，只能结清多少房贷，才能放出多少房贷，几乎不能有丝毫新增。在此背景下，银行的应对举措主要有四点：鼓励存量房贷尽量提前还款、加大非房贷的贷款放款、暂停受理新的贷款申请、提高个人房贷的利率。

一位招商银行内部人士也表示，按政策规定，招商银行个人住房贷款所占比例不能超过20%，但以前做的相关业务量已经超标了，所以现在没有充足的额度去放房贷。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称：“房贷‘五档分类’要在2021年全面落地，到底怎么执行、怎么宽限，还没有细则，有的银行还在观望。所以，很多银行趁着‘窗口期’，12月份多审批一些贷款申请，将1月份的额度提前透支了。”

广州房贷收紧的背后是去年广州楼市的火热。自去年10月以来，广州楼市整体明显升温，部分热门板块出现“业主抱团涨价”、反价等现象。中原地产数据显示，2020年广州新房网签成交约10.1万套，同比上升27%，近十年内仅次于2016年；二手房成交月13.1万套，同比增长21.9%。

在数次房地产调控中，对楼市和房价影响最大的因素就是房地产信贷。放款时间的延长将导致业主收款时间、购房者收楼时间延后，房贷利率的上升提高了购房者月供和资金成本，直接影响了购房者的积极性。

以在广州购买一套总价500万元的房产计算，贷款350万，以基准利率上浮7%，即利率5.2%、30年偿还、等额本息的方式测算，每月月供约为19219元，总支付利息约为341.88万元，每月月供比按5.05%利率计算时增加323元，总支付利息增加约11.63万元。

购房者资金成本增加影响成交，而成交量的下降将对房价产生一定的抑制作用。

李宇嘉也指出，这次房贷额度管控，最大的影响就是新房、二手房交易的规模会下降，就如同股市换手率降低一样，这相当于给楼市降温。如果这次真控制住了贷款投放，热点城市快节奏的楼市交易，自然也就慢下来了。

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