规模小、盈利弱，国企建发物业走捷径上市

记者| 陶婷

踩着2020年的尾巴，建发物业登陆资本市场，成为年内第17家在港上市的物企。

12月31日，建发物业（02156.HK）正式登陆港交所，中国国际金融香港证券有限公司为独家保荐人。开盘报3.14港元，总市值约为36.95亿港元。截至午市收盘，建发物业报价3.1港元，涨1.6%，总市值约36.48亿港元。

值得一提的是，与大部分物企不同，建发物业选择以介绍的方式登陆资本市场。其在上市文件中表示，分拆概不涉及公司股份或任何其他证券的提呈发售以供购买或认购，且将不会就分拆募集任何资金。

根据港交所上市规则，介绍上市不需要在上市时再发行新股，即不涉及融资。盘点在港上市的物企中，除了建发物业，仅有碧桂园服务和中海物业通过介绍上市的方式登陆资本市场。

“建发物业以介绍的方式上市相当于‘先开船再售票’，程序更快捷，使得其在年末结点搭上末班车。”物业行业资深专家金永宏告诉界面记者，“另外，近期新上市的物业股，尤其是中小股，上市破发频现，建发物业通过这种方式也可避免此类尴尬现象。”

作为一家国资背景的物企，建发物业实控权掌握在厦门建发集团有限公司手中。上市后，建发物业不再是建发国际的全资子公司，而成为与之平行的“兄弟公司”。

根据招股文件，建发物业在分拆完成后，由益能、益鸿、建发房地产、建发股份和厦门建发直接或间接持有。

其中，益能、益鸿为建发房地产全资拥有，而建发房地产由建发股份及厦门建发分别拥有股份54.65%及45.35%。

但在“以规模轮英雄”的当下，建发物业即便背靠国资，要获得资本市场较大的青睐，恐怕不是件容易的事情。

截至今年上半年，建发物业在管面积约2170万平方米，管理203个项目，包括131个住宅物业和72个非住宅物业。合约面积约3960万平方米，在10个省、直辖市及自治区的24个城市拥有59间项目公司。

毋庸置疑，建发物业目前的规模水平在上市物企中处于末位。另一个偏低的指标是其毛利率水平，与逐年增长的营收水平相比并不稳定。

2017年至2019年，公司营收分别为4.47亿元、6.09亿元以及8.01亿元，复合年增长率为33.9%。截至今年上半年，其营收为4.52亿元，同比增长30.26%。

同期，建发物业的毛利率分别为26.2%、23.1%以及22.9%。截止今年上半年，毛利率为24.3%，低于上市物企约30%的平均值。

从各项业务的毛利率水平来看，建发物业的非业主增值服务毛利率或是拉低整体水平的原因之一——其该业务的毛利率常年低于15%，而其他同行基本保持在20%以上。

除此之外，建发物业的合同续约率也颇受关注——上述同期，其合同续约率分别为95%、92.7%、86.7%、85.7%，逐年走低且低于行业98.3%的平均水平。

建发物业不多的亮点是外拓能力还不错。

2017年至今年上半年，其来自关联方的在管面积占比分别为67.3%、61.5%、54.4%、55.7%，逐年下滑；来自第三方的收益占比分别为68.3%、69.3%、68.3%及69.6%，呈上涨之势。

其中收益贡献最高的物业管理服务业务中，今年上半年来自第三方收益占比约57.6%至2.6亿元，同比上涨26%；社区增值服务及协同服务的收入，来源于第三方的占比也超过九成。

不过，建发物业与关联方的关系不可能斩断。根据招股文件，建发物业从建发国际的物业项目招投标成功率达100%。与此同时，据建发国际今年年中报告，建发国际近年来也到了交房阶段，其合同负债达530.91亿元，这是今后几年建发国际将陆续交付的房子总销售额，这部分物业交付后，建发物业将会承接。

与母公司关联密切，建发物业的资金也受到关联方影响而波动。

2017年至2019年，建发物业应收关联方款项分别为14.72亿元、12.90亿元、13.44亿元，同期现金及现金等价物分别仅为0.28亿元、0.32亿元、0.57亿元。

今年上半年，应收关联发款项降低至3.88亿元，现金及现金等价物上升至13.89亿元。但两个月后，这两个指标又变动为12.18亿元及0.66亿元。

对于建发物业而言，未来发展仍要依靠关联方。而对于建发系来说，“将物业打造成公众型公司的目的实现了，没有在首轮实现融资确实有遗憾，但也能为未来配售融资埋好伏笔。”金永宏表示。

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