中海地产销售超3200亿，股价低位空间大

因股价被低估，中国海外发展（00688.HK）在近期展开了连续股权回购。

12月8日至9日，中国海外发展连续两日回购50万股股份，每股回购价分别为17.82港元、17.64港元，总回购股份数为100万股，总斥资约1773万港元。

今年以来，中国海外发展已多次回购股权，至今为止，累计回购股份数已超过200万股。业内人士对界面新闻表示，中国海外发展连续回购股份的背后主要是认为股价被低估，回购的动作代表着对公司价值的认可，或利于市值修复。

为提振市场信心，中国海外发展还在11月24日宣布已授予新一批股票期权，有效期6年，认购价为每股18.724港元，合共2.86亿股，约占扩大后股本的2.6%.

此次股权激励是依据中国海外发展于2018年6月通过的股票期权计划，计划授予期权总量不超过已发行股本的10%，有效期为10年。第一期已于2018年6月发行，总授予量约为1.1亿股，其中授予高管股份数量为200万股。此次为第二期，除授予量更大外，授予对象覆盖面扩大，更多期权授予中层及业务骨干。

中金公司研究指出，中国海外发展授出购股权将提振市场情绪。考虑公司估值具备防御性，中金公司维持盈利预测和跑赢行业评级。

事实上，与其它内房股相比，基本面一直不错的中国海外发展存在市盈率偏低的情况，目前市盈率只有大概约4.4倍，远低于如今港股房地产板块约12倍的整体市盈率水平。

基于对中国海外发展股价被低估的认知，资本市场的认筹也十分积极。

近期中誉集团公告称，其全资附属公司通过于2020年11月30日的连串收购事项收购了中国海外发展共85万股股份，平均每股股价为19.06港元，总代价约1620亿港元。

受疫情影响，房地产行业整体都受到了一定影响，但中国海外发展仍然实现逆势增长。前11月，中海系列公司累计实现合约销售额约3209.36亿元，同比增长10%。

中国海外发展是TOP10房企中为数不多的实现两位数销售增长的房企之一，这主要是因为在地产行业下行的背景下，城市之间的分化显著，一二线城市的市场表现相对强劲，而这正与中国海外发展的战略布局相匹配。

截至上半年底，中海地产共有土地储备约9006万平方米，对应总货值约1.3万亿元，主要分布于一二线城市。今年前11月，北上广深四个一线城市的累计销售额达到约900亿元，全年有望冲刺1000亿元。

事实上，自2017年颜建国回归后，中国海外发展就开始对“主流城市、主流地段、主流产品”的发展战略的强化，对一线及核心二线城市的重点加磅。

今年中国海外发展继续表现出在一二线城市逆势补仓的决心，全年计划新增土地权益投资预算为1400亿元，同比拟增长23%，并在3月通过官方公众号宣布了一个寻地合作计划，目标城市聚焦一二线和强三线，合作模式包含了股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等。

上半年中国海外发展接连获取了上海红旗村旧改项目、武汉汉阳建桥项目、山西综改区项目等多个大体量项目，每个项目可售货值均达数百亿人民币。7月底，中海获取上海黄浦核心区建国东路旧改项目，总投资将高达590亿元，成为中海发展历史上投资规模最大的项目。

10月23日，经过47轮激烈竞争后，中国海外发展打败融创，招商、保利、华润、电建等5家房企，以44.34亿元拿下广州市海珠区南洲板块一宗宅地，溢价率26.18%，折合楼面价约38609元/平方米，刷新南洲板块的楼面价纪录，继续在一线城市补仓。

中指院统计数据显示，今年1-11月，中国海外发展累计拿地金额为1214亿元，同比增长约30.8%，在全国房企拿地金额排行榜中位列第二，仅次于碧桂园。

中国海外发展能够大手笔拿地的底气在于其拥有良好的财务指标。财报显示，截至6月底，中海持有银行结余及现金为1113.8亿元，银行及其它借贷为1292.9亿元，资产负债率为59.77%，净借贷比率为32.95%，远低于行业平均水平。

“三道红线”之下，处于“绿挡”的中国海外发展的资金优势进一步凸显。中金公司指出，中国海外发展有望成为房企“三道红线”新规下的主要受益者，具备适度扩张并攫取更多市场份额的潜力。

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