缺了制度建设的“鸡”就会有问题多多的“蛋壳”

行业观察

面对新兴市场“风口”，企业内部和市场外部的制度建设不能长期搁置，容易引发危机。

10月14日，一则“蛋壳公寓的公司财务跑路，公司破产倒闭”的消息在网上流传。随后，蛋壳公寓辟谣称，消息不实，公司已报警处理。目前，蛋壳公寓经营活动一切正常。而在蛋壳公寓辟谣的同时，有不少网友亦在微博反映蛋壳公寓存在“强迫”租客签订借贷合同、乱扣费用、经常断网等问题。

公开资料显示，蛋壳公寓于2020年1月17日在美国纽交所上市，成为2020年登陆纽交所的中概第一股。但风光不久，蛋壳公寓随后便深陷舆论风波，股价表现亦不佳。截至10月13日收盘，蛋壳公寓股价为3.30美元/股，较发行价13.5美元/股跌去75.56%。

蛋壳公寓股价跌去大半，不仅与自身发展粗放、多次曝光严重问题乃至被有关部门处理相关，也直指长租公寓行业的整体形势趋紧。

近年来，多个长租公寓出现爆雷事件，一方面反映出由于早期资本与企业对于该市场过于乐观，在资本加持下，大量企业进场，高峰期全国长租公寓超过140家，运营企业呈现小散乱，也导致了市场竞争的加剧，为了争夺房源，部分长租公寓不惜采取“高收低租”等价格战模式，同时为了填补成本，又催生了“租金贷”等金融杠杆，一旦长租公寓利用“租金贷”所获取的房客资金投资失利，就会产生连锁效应，导致全面崩盘。

相比于中小型长租公寓企业，蛋壳公寓虽然有相对更强的资金实力，并且在美上市，但同样面临多重挑战。由于追求扩张速度，截至2019年末蛋壳公寓运营公寓数量43.83万间，同比增85.4%。而按照长租公寓的运营模式，需要对收购的各种房源统一翻修、出租，一旦企业为了尽快回本，降低翻修成本，缩短交房期限，就可能会产生房屋质量问题，甚至因材质不过关等影响房客身体健康。蛋壳公寓之前被曝光甲醛超标，就引发了公众担忧。

对于蛋壳公寓来说，要“消化”如此大的房源，也会挤占庞大的资金，其成本压力沉重。6月10日，蛋壳公寓发布2020年一季报：营收19.40亿元，同比增长62.5％；净亏12.34亿元，相较去年扩大逾51％。为了尽快达成盈亏平衡，蛋壳公寓不得不寻求更多的盈利路径，其“租金贷”引发大量用户投诉，同时因侵犯用户权益被工信部点名，蛋壳公寓APP未完成整改被强制下架。此外，公司联合创始人、董事兼CEO高靖被查，对于其运营所带来的负面影响也可想而知。

当然，这不仅仅是蛋壳公寓一家的问题，而是整个长租公寓行业所暴露的深层次症状。长租公寓行业从一开始就进入爆发期，资本大量涌入，创业企业众多，但看似热闹的背后，却始终缺乏两方面的制度建设。一是长租公寓企业缺乏对市场的清醒认知，高估所谓巨额融资、补贴、快钱的互联网打法效应，低估租房市场的复杂性和多样性，在风险防控、稳妥运营、人才建设等软制度建设方面有太多空白。二是对于长租公寓市场的有关监管也相对滞后，没有同步建立对其资金池、用户权益保障等方面的配套举措，存在相当的监管盲区，导致部分长租公寓企业利用租金贷等违法手段的野蛮生长。

从P2P到长租公寓，都面临共同的教训，就是面对新兴市场“风口”，企业内部和市场外部的制度建设不能长期搁置，从而因忽视市场发展和社会管理规律而引发危机。缺了制度建设的“鸡”，就会有问题多多的“蛋壳”，这是长租公寓市场参与各方——有关部门、资本、企业和消费者都必须谨记的。所以，蛋壳公寓未来还能走多远，取决于自身企业制度建设的补课以及市场监管制度建设的持续完善。随着住建部制定的《住房租赁条例（征求意见稿）》等政策陆续出台，我们期待更良性的长租公寓市场。

□毕舸（财经评论人）

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