2020博鳌房地产论坛在海南举行 疫情和调控“双重影响”房地产走势如何

?博鳌房地产论坛上大咖“论剑”

疫情“黑天鹅”，让房地产行业遭受沉重打击，但同时也是整个中国经济体中复苏最快的行业之一。在这样的背景下，房地产行业将有怎样的定位和走势？

8月11日至14日，一年一度的博鳌房地产论坛在海南三亚举行，今年主题为“地产远见：重启的世界”。作为房地产行业规格最高、影响最广的专业论坛之一，今年博鳌房地产论坛聚焦在疫情和调控的双重影响下的楼市变局。

著名经济学家、地产精英、金融业及商业精英齐聚一堂，包括朱中一、樊纲、陈启宗、邱晓华、李迅雷等嘉宾共同探讨，用更具全局性和前瞻力的眼光去看待行业发展。

《南宁晚报》作为广西区域支持媒体单位，特派记者前往博鳌房地产论坛现场，发回论坛嘉宾的精彩观点。（甘水月）

■论坛观点分享

“长效机制近期主要是稳地价、稳房价、稳预期”

●朱中一中国房地产业协会原副会长兼秘书长

我个人认为，长效机制的框架和主要内容已比较清晰。

长效机制的目标，一是促进市场平稳健康发展，近期主要是稳地价、稳房价、稳预期；二是解决好百姓的安居宜居。

长期机制的内容，一是明确规划期内的住房发展目标，完善市场与保障相结合、租购并举的住房制度，发展租赁住房；二是与住房制度、住房发展匹配联动的房地产金融信贷制度、土地供应制度、财税制度；三是房地产市场的监管、整顿与调控。

长沙从2019年4月起停止执行家庭第二套住房的契税优惠政策，深圳从上月起将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。这种用财税政策调节住房需求的办法，更符合长效机制的要求。

“房地产最值得重视的需求是迁移性需求”

●樊纲中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长

房地产最值得重视的需求就是迁移性需求，就是在城市化进程中人口迁移带来的需求。中国的城市化率现在还不到60%，如果在一个地方定居，买房的需求仍然会有。城市化进程将使这个需求具有相当的持久性，我们需要给予高度的重视。

城市化进程当前最重要的趋势就是大城市化、城市群的发展，这一点已经成为中央政府的发展战略。城市群的发展很大程度上取决于公共服务均等化。房地产很大程度上跟公共服务密切相关，教育、医疗、社保、卫生、防疫等一系列的内容都涉及政府部门之间的关系，涉及市场跟公共部门的关系。甚至市场可以跟政府结合起来，推动公共服务均等化，包括城乡一体化，使得我们的居住环境，还有生活整体环境都能得到改善。

房价会不会继续上涨，要分别按短、中、长期看

●孟晓苏国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长、汇力基金董事长

今后房价会不会继续上涨，要分别按短、中、长期看。短期看供求，现在供求关系在一些城市全面紧张；中期就要看地价，而最近地价在各个城市拍卖过程中都有所上涨；长期则看发钞。

现在为了抵御国际经济衰退，全世界都在实行货币宽松政策。而中央也已经决定要保持货币供应量和社会融资规模的合理增长。这样的情况下，货币多了。货币多了，当然也会推动房价的继续上涨。房价上涨和其他的资产价格上涨还有一个好处，它可以吸纳这些超发货币，由此降低通胀压力，防止这些货币都流入CPI，对老百姓的生活造成影响。

“财务上要小步快跑，不要把杠杆用得太足”

●吴建斌阳光控股执行董事、全球合伙人、阳光城集团执行副总裁

在财务策略上还是要小步快跑，不要把杠杆用得太足，保持一个合理的杠杆，不要把增长看得太高，保持5%、10%长期下去。

过去20年的杠杆太高了，很多房企的负债率超过80%，净负债率也很高，短期的融资占比也比较高，这是不好的。

保持未来核心竞争力，需要从公司发展的产品和服务方面下工夫。过去房子只要建好就能卖出去，各种配套也没有，或者配套也不到位，这样的时代已经结束了。

未来的20年，首先产品要做好。产品做好有几个维度，比如社区的方便性、智能化、绿色环保等情况。

“存量经济时代，人口、收入、产业、房地产都在分化”

●李迅雷中泰证券首席经济学家

2010年以来，连续10年的经济下行必然会导致经济增速放缓，存量经济的特征显现出来了，到了存量经济主导时代。

第一，人口增加分化。人口的流向是高度市场化的，不是行政计划、行政命令所能决定的；第二，居民收入分化。深圳、杭州、北京这样几个一线或者准一线城市的房价，主要是由大量的外地人移民进入，而且这些人的收入也比较高，这是维持我们目前房价一个比较奇特现象的主要原因；第三，产业分化。新产业的比重会不断上升，产业集中度不可能在全国平均分布，还是集中在长三角、珠三角这两大地区；第四，房地产行业分化。前10大或者前100大企业的市场份额占比会越来越大。

在存量经济时代，无论是股市还是楼市，所拥有的还是一个结构性的机会，结构性机会主要在哪里呢？我是看到三条线，第一条线是粤港澳大湾区，第二条线是长三角杭州湾湾区，第三条线是长江经济带。

“下半年宽松的货币政策可能由非常态转向常态”

●邱晓华阳光保险集团首席经济学家

今年一季度，中国经济出现了40多年来首次季度性统计数据的下降6.8%，这是多年都看不到的一个极为罕见的数字。

上半年，总体的情况是经济由负转正，但还是一个不均衡的恢复增长，还没有达到常态下的发展状态。不均衡表现在：供给端的恢复好于需求端。工业领域基本恢复到疫情前的水平，且供给端的恢复好于需求端。服务业领域大致恢复到疫情前60%左右的水平，所以生产端总体上表现不错。

下半年的中国经济，宽松的货币政策可能正在由非常态转向常态。积极的财政政策还在继续释放出积极有效的能量。从数据上来看，三季度财政所释放出来的力度比二季度还要大，无论是特别国债，还是政府专项债，还是财政赤字扩大1万亿元。

总体上，国内环境朝着友好的方向在改进。外部环境上，中美科技和金融战正在拉开推进的序幕，这有可能成为影响中国的一个新的不确定性、不稳定的因素。

应当说，中国经济今年还是大概率会保持正增长，无非就是正增长多与少的问题。

“未来房地产就是一个制造业、服务业”

●管清友如是金融研究院院长、首席经济学家

从政策层面、国内教训、国际教训，不太希望看到出现剧烈的泡沫。

从“住得起”这个维度来看，简单统计了中国大城市的房间，我们无论从绝对数还是相对数来讲，在全球都是处在前面的。

从“买得起”的角度来讲，我们的房价上涨已经大大超过收入的上涨。

从需求层面来看，人口因素还是非常重要的，特别是刚需人口，我们未来面临一个人口塌陷式的变化。在新中国成立以后第二轮生育高峰期的群体，有接近3亿人，在未来五六年的时间里会整体步入老龄化。人口的拐点也意味着需求的一个重大的拐点，这是对房地产实现下压的因素。

在未来如何从“住得开”到“住得好”和“住得起”呢？需要这三方达成共识，我们个人建议政府要抓住降杠杆，抛弃原来很多不必要的限制。从企业这个角度来讲，一定要认识到高周转、高杠杆的时代过去了，未来房地产就是一个制造业、服务业。

从居民角度来讲，当然不希望房价过快上涨，但是也不要期望房价剧烈下降，或者出现日本那种价格崩盘的情况，那种情况出现就会非常危险了。

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