【深度】学区房新政点燃的北京二手楼市彻底火了

记者 | 吴波

北京二手房市场在刚刚过去的5月成交量急剧上升。

由西城区教改新规引发的学区房热，传导至整个北京市场的二手房交易量大幅提升，将5月二手房成交量提升至三年来的最高水平，同时也拉高了成交均价。

贝壳研究院最新数据显示，截至5月31日，5月北京全市二手房网签量约1.61万套，成交量环比增加22.5%，同比增长17.2%，实际成交量高于网签数量，创下自2017年3·17调控后的最高水平。

北京二手房市场回春，背后叠加了诸多因素，如流动性宽松，房贷利率进一步下调，购房者入市积极等。疫情积压的刚需逐步释放，楼市小阳春延后，五一黄金周行情走高。

西城区在4月30日公布的教改新规，直接刺激了北京市场接下来的五一黄金周。

黄金周第一天，房产中介公司21世纪不动产总裁卢航，在朋友圈用文字实况转播当天二手房成交量。

由于受疫情影响，楼市小阳春延后，内业人士原本就对五一黄金周的成交充满期待。21世纪不动产制定了多级目标规划，一级挑战121单、二级目标210单、三级大佬目标321单，四级战神目标421单。

最后的成交结果令人颇为惊喜，超过他们定下的四级目标。五一当天21世纪不动产整体成交428单，其中北京市场占据四分之一，达到121单。

“北京市场很不错。”沉浸中介行业多年的卢航告诉界面新闻，最终五一期间5天，北京共成交了635单，超过他们4月份在北京市场二手房整体成交1036单的一半。

成交量创新高，不仅限于21世纪不动产，同样对北京二手房市场看好的也不仅限于卢航。

五一期间，北京石景山中海一个新盘，蓄客量也超预期。楼市整体向好的行情下，中海地产北京新城公司销售负责人李建军也对北京整体楼市看高。

他对界面新闻总结称，以他在房地产沉浸多年的经验来看，不管是从资金端还是供需端来看，今年北京楼市不管是新房还是二手房走势应该是稳中有升。

五一假期结束后的第一周，北京二手房市场依然保持着向好态势。当时我爱我家董事长谢勇对界面新闻说：“北京二手房现在成交量达到2016年、2017年时巅峰。”

这些驻守在行业前线多年老将的判断最终成为现实。

中原地产数据显示，截至5月28日，5月北京二手住宅网签14708套、128.9万平方米，成交套数环比上涨28%，同比上涨29%。二手房市场成交量连续3个月上涨，预计5月份整体成交量将达1.6万套，创年内新高。

事实上，今年3月，北京二手房就在低位复苏，成交量已经恢复到去年3月小阳春水平的44%。在市场预期低迷叠加成交区位外移的影响，3月北京二手房成交均价为56137元/平，比去年同比下跌8.6%。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉界面新闻，3月北京市场复苏原因，一是随着复工稳步推进，因疫情而积压的刚性需求在3 月开始逐渐释放；二是流动性宽松背景下，房贷利率有进一步下调趋势，市场预期有所改善，客户入市积极性提升。

市场交易真实状况也确实如此。

一场突如其来的疫情，让刘宁（化名）滋生了购买房屋品质更好的房子。加上今年以来，北京多个区域整体成交都在上升，客源多，这让刘宁心理状态发生变化，他生怕买不到房子，很快就下了决心买房。

刘宁看中了东四环北路某高端小区，该小区今年的房价走势稳中略涨。他的意向房源最初报价3000万。他第一次砍价至2500万，业主未同意，第二次博弈依旧没有谈拢。

但很快，卖房业主需要置换的房子不断涨价，刘宁的竞争客户又比较多，迫于现实状况，双方急于成交，最终刘宁用高于预期的2700万买下了这套房子。

5月北京二手房市场成交量超预期，除了市场持续回暖、前期需求复苏、市场利率下调外，北京链家研究院认为，最主要的是学区房政策调整带动西城及全市需求的提前集中入市。

4月最后一天，北京市西城区教委发布了关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见,西城区将会实行多校划片的入学政策。

这一纸政策调整，让无数家长和中介都忙了起来。

学区房新政有三个月缓冲期，买卖双方都要赶在7月31日前完成交易。卖方为了最大限制压缩学区房贬值空间，第一时间在中介门店挂出了出售房源。焦虑的家长们，为了给孩子拿到一张通往名校的入场券，第一时间涌向了西城。一时间，西城区热度蹿升。

西城区首屈一指的名校北京第二实验小学东北边是西长安街，东边是克勤郡王府。

在静谧的新文化街和佟麟阁路交叉路口，链家的经纪人选了一处阴凉处蹲守。过去一月间，冯国强（化名）遇到不少在北京第二实验小学附近走动的家长，他总能如期搭上话，为其推荐北京第二实验小学对应的学区房。

新政前，北京第二实验小学对应的小区新文化街共有6栋，价格在15万至20万每平方米之间浮动。一套49平左右的一居室，报价在1060万左右。这套超过20万美方米的房子，受制于规定链家外网上没有挂出。

价格高昂，但依然阻挡不了家长购房的热情。新政落地，买卖双方都更希望尽快达成交易。这促使挂牌房源多，溢价空间大。

冯国强说，现在新文化街学区房售价已经逐步走低，2016年巅峰时期，一套二居室可以卖到1500万左右，现在1300万左右就能成交。

过去一个月，千万级别的学区房，冯国强一人便成交2套。这在以往很少能够实现，因为挂牌房源或许就只有1套或者2套。

一位链家经纪人说，在新政之前，学区房紧俏且升值空间极大，大部分家长都选择握在手中等待升值。一般情况下，新文化街能挂出2套房源已经很理想了，而在不断有成交的状况下，还能有五六套挂牌房源。

火热的行情都实实在在落在了成交数字上。

学区房政策的调整，叠加五一假期，使得西城成交量大幅增长。来自链家研究院数据显示，5月西城区成交量环比和同比增速均超过 120%，尤其是金融街和德胜片区成交活跃度更高。

具体来看，学区房政策发布后一周，西城区挂牌量和成交量均出现快速增长。挂牌量超过4月整月总量，一周内成交量相当于4月成交量70%。

以德胜门、金融街最为显著，5月这两个片区的成交量分别环比增长 316%、134%，尤其是小户型的交易量更加活跃。

价格方面，以成交活跃的丰汇园小区、新风南里、裕中西里为例，价格保持相对稳定的水平。同小区同户型房源5月成交价格较上月环比增幅基本在2%以内。

西城区成交的增长还带动换房链条上的其他交易主体入市，促进全市成交量和价格大幅增长。

数据显示，西城区成交量在全市的比重从7%增长到12%。5月北京二手房成交均价为62609 元/平，环比明显上涨，也主要是由于高单价的西城区成交占比大幅提升。

如果剔除西城区因素，5月北京二手房成交均价上涨3%左右。

不过，学区房政策对西城区二手房市场的影响不会太长。北京链家研究院预计，7月之后成交量将明显下滑、价格下跌，跌幅在 5%-10%。

因为，对比东城区、海淀区政策后的成交历史数据来看，政策发布后执行前，区域成交量价出现集中增长，而在政策执行后，将会出现半年左右的连续下跌，结合西城区的供需情况，731后半年西城区价格会持续小幅下跌，预计累计下跌半年，跌幅在5到10个点。

从更长的时间来看，北京的优质教育资源依旧十分稀缺。从出生人口来看，北京及西城区出生人口波动趋势相近，出生人口总量在2016年达到峰值，按6年成长周期计算，学区房需求峰值将出现在2022年。

此外，6年一学位的政策一定程度上也减少了供应，因此多校划片政策并不会让学区房价格大幅下跌，但是确实会有效阻止学区房炒作，促进市场的健康发展。

整体来看，随着学区房政策影响开始走弱，市场情绪平稳，北京二手房成交量大涨状况也不会持续太久。

北京链家研究院称，预计6月北京二手房成交量会自然回落，幅度在15%左右，预计同比依旧会增长50%左右，推算全市交易量在1.5万套左右。价格上，整体还是会稳中有涨，涨幅在 2%以内。

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