规模75亿的上坤赴港IPO，净负债率高达119%

实习记者 陶婷

疫情当前，上海本土房企上坤向港交所提交了招股书，意欲登陆资本市场。

3月30日，港交所披露上坤地产集团有限公司（以下简称“上坤”）招股书。招股书显示，公司此次募资所得款项净额将用于开发现有物业、偿还有息负债及补充一般营运资金。

具体来看，约60%募集资金将用作开发现有物业方面，包括开发项目的物业成本；约30%募集资金将用作偿还项目开发的部分现有计息银行及其他借款；约10%将用作一般营运资金用途。

从财务数据来看，上坤近三年营收不断增长，毛利率也一直处于高位。

招股书披露，上坤2017年至2019年营收分别为12.01亿元、68.47亿元以及75.35亿元，年复合增长率达150%；毛利率分别为30.9%、51.5%和40.8%。

可以见得，公司在2018年的业绩尤为突出。当年，得益于上海佘山一别墅项目上海樾山，公司该年的营收、毛利率、利润等各方面都比往年要高。

上海樾山项目于2015年开发，是新城控股和上坤置业联合打造的63万平方米的超级大盘，于2018年9月开盘。

项目整体位于松江区佘山板块，区域四面环水的半岛墅区35%的绿化率打造0.85的低密墅区。占地面积约33万平方米，建筑面积约63万平方米，自带约11万平方米商办配套。

从收入模式来看，物业销售、物业租赁以及咨询服务是上坤的三大收入来源。2019年，三者在总营收的占比分别为98.9%、0.8%和0.3%。

2010年，朱静在上海宝山创立上坤。据了解，朱静自1998年开始投入地产行业，曾任河南建业地产股份有限公司集团副总裁，2010年创办上坤集团并任首席执行官一职。

上坤集团由上海上坤实业持有85%股权，上海世蕊投资合伙企业持有15%股权。下有上海上坤物业管理有限公司、上海上寓资产管理有限公司等9家全资附属公司。

创立伊始，上坤便定下了“三五战略”。第一个五年，公司深耕上海，不断夯实基础。第二个五年开篇，上坤首次进入苏州吴中区，销售规模也挺进了地产百强。随后，公司将布局扩张至长三角经济区、珠三角经济区及中部核心经济区等地区。

截至今年2月底，公司总土储约265万平方米，项目布局8个省份及直辖市等14个城市，大部分位于包括苏州、佛山、东莞等长三角及大湾区等二三线城市。物业组合共43个项目，其中30个项目由公司开发，13个项目由合营企业及联营公司开发。

据了解，上坤目前成立了上海，河南，浙江，湖北，广东，江苏，安徽全国7大区域的事业部。除了总部上海外，上坤或将发展广东区域事业部为“第二总部”。

目前，上坤在珠三角区域，并在东莞、佛山各布局1个项目。今年年初，广东上坤并购顺德两项目。公司计划在未来五年内奠定在珠三角的标杆形象，落地核心商业项目。

不断扩张对公司销售也产生了一定影响。2016年，上坤挺进上海30强，走出上海布局全国。而今，公司在去年实现了全口径销售金额271.8亿元，跨入百强门槛，在房企中排名第91位。

同时，开疆拓土也给公司带来现金流短缺与高负债危机。

在2017和2018的高速发展阶段，公司一度出现现金流负值的情况，索性去年回归正值，达20.08亿元，ROE达到29.6%。

近三年来，公司净负债率分别为684.9%、325.9%、118.8%。去年的净负债率与前两年相比，虽有了大幅下降，但仍在行业水平高位，未来优化财务结构和降负债仍不可懈怠。

如今，上坤终于迈开与资本市场对接的第一步，能否成功打开新的融资渠道需拭目以待。

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