屡遭做空后，奥园大幅调低今年销售增速

记者 | 黄昱

编辑 |

在房企集体“降速保质”的转折点，中国奥园拿到了难得的“千亿俱乐部”门票。然而光芒之下难免有阴影，去年以来，中国奥园屡次受到“销售、财务造假”的质疑。

3月25日，在中国奥园（03883.HK)2019年线上业绩发布会中，首席财务官陈志斌表示，过去几年公司无论是业绩还是股价表现都比较突出，难免受到关注。“我们认为三月初的‘做空’是正常的商业行为，公司更多还是以2019年、2020年的业绩数字来进行驳斥。”

中国奥园2019年业绩报告显示，其全年实现合约销售额1180.6亿元，同比增长29%。

从过往4年来看，中国奥园规模实现了从百亿到千亿级的大跨越式增长，2016年至2018年的合同销售额分别为256.02亿元、455.9亿元、912.8亿元，分别同比增长68.8%、78.1%、100%。

从区域贡献来看，发家于广东的中国奥园已从一家区域性房企蜕变为全国性房企，华南区域销售贡献从2017年的71%减少至2019年的36%。

数据显示，2019年华南区域、华东区域、中西部核心区、环渤海和境外分别贡献销售额36%、23%、26%、11%、4%，而2018年这一数据分别为49%、22%、20%、5%、4%。

自2016年提出规模发展战略目标后，中国奥园就制定了土地布局三部曲——要在2017年实现“15x30”，2018年实现“30x30”，2019年实现“30x40”，具体而言就是要在2019年培养30个区域公司，每年完成销售40亿元或以上。

在这一目标下，中国奥园借助收并购、招拍挂、城市更新、产业协同勾地等方式大力扩储。2017年，该公司新增项目建筑面积1286万平方米，是2016年的4倍；2018年、2019年拿地速度不减，分别新增1258.4万平方米和1609.2万平方米。

自2007年上市以来，按建筑面积算，中国奥园通过收并购方式取得的项目占68%， 招拍挂占29%，城市更新及其他占3%。在激烈的招拍挂市场背景下，2019年中国奥园继续加大收并购力度，建筑面积占比达79%。

为分摊运营风险，中国奥园高级副总裁陈嘉杨指出，2019年公司继续加大与品牌开发商及地方龙头企业的合作，包括融创、世茂、金科 、华夏幸福、敏捷、大发、海尔等。

截至2019年底，中国奥园拥有土地储备总建筑面积约4503万平方米，权益比约79%，总货值约4585亿元，计入城市更新项目后的总货值约6845亿元，分布在85个境内外城市。

2020年进入“后千亿时代”后，中国奥园提出要实现“30x50”，即以30个区域公司为据点持续深耕所在城市群，进一 步提升一二线重点城市占比，更多城市进入当地销售TOP10/TOP20，实现每个区域公司完成年销售50亿或以上。

房地产行业进入下行周期叠加疫情影响，不少房企较2019年进一步调低2020年销售增速。如越秀地产2020年目标销售增速从2019年24.8%降至11.2%，时代中国从29.3%调低至5%，雅居乐从14.9%调低至1.7%，中国奥园也不例外。

奥园董事局主席郭梓文提出，公司将2020年销售增速定为12%，全年计划销售目标为1322亿元。目前中国奥园有约2200亿元的可售货值，达到60%的去化率即可完成全年目标。

中国奥园实现逆周期扩张的的底气或因其存在较大的加杠杆空间。2016-2018年，中国奥园的净负债率分别为50.7%、51.0%、59.8%，2019年虽然上升至74.9%，但仍处于其规定的80%“红线”之内。

陈志斌进一步指出，净负债率上升与公司去年7月以32.6亿元收购保险公司百年人寿13.86%股权有关。因中国银保监会未在约定时间就收购事项发出批准，中国奥园于今年1月退出收购。

郭梓文透露 ，百年人寿终止收购后，双方均没有出现违约的情况，出让方正在按合约进行退款，若将退还款项计入，中国奥园2019年实际净负债率为66%。同时他强调，目前决策层没有考虑再收购其它金融牌照。

具体财务数据显示，截至2019年底，中国奥园总借款为957.64亿元，其中一年内需偿还的短期债务为418.73亿元，总现金约681亿元。

陈嘉杨表示，2020年一季度公司已偿还及续期约96亿元的短期借贷，进一步减轻短期债务压力，短期借贷占比降至33%。

从盈利情况来看，中国奥园也交出了一份不错的成绩单。数据显示，2019年其实现营业额505.3亿元，同比增长63%；毛利润为150.2亿元，同比增长56%；净利润为52.22亿元，同比增长78%，其中归母净利润增长74.4%至42.01亿元，非控股股东净利润增长92.45%至10.21亿元。

对于中国奥园出现的“高增长、低杠杆”现象，有投资者在3月3日匿名发布一份“中国奥园做空报告”进行质疑，认为其通过“明股实债”的方式进行了表外融资，且隐瞒了支付给非控股股东的利息费用，导致净负债率偏低以及净利润虚高。

历年财报显示，2016年-2018年，中国奥园非控股股东权益占比分别为39%、62.6%、61.4%，非控股股东净利润占比却分别为12.5%、16.0%、18.1%。截至2019年底，中国奥园净资产为369.97亿元，非控股股东权益及净利润占比分别为59.4%、19.6%。

对于非控股股东权益占比较高，但分享利润较低的问题。陈志斌对界面新闻表示，公司从2017年开始进行大幅度的收并购、合作开发，导致非控股股东权益会有明显上升。但从股东回报需要2-3年周期，部分项目（如旧改项目）的回报周期可达五年或以上。

中国奥园在此次业绩会上特地公开了近年来的确认销售金额。数据显示，2017年-2019年中国奥园结转的销售金额分别为179.6亿元、297.4亿元、480.9亿元。

陈志斌指出，随着2020-2021年交付高峰的来临，非控股股东收益将更明显体现。

新闻推荐

最高检发布第十七批指导性案例 聚焦金融犯罪案件办理争议问题

最高人民检察院25日发布了第十七批指导性案例。三个指导性案例均属于金融犯罪案件，涉及非法吸收公众存款、利用未公开信息...