全球股市大跌下赴港挂牌，鸿坤物业赶上糟糕时刻

记者 | 吴波

3月13日，在全球股市集体大跌时，鸿坤旗下物业公司烨星集团（01941.HK）在港股挂牌上市。

虽然是今年以来港股的“超购王”，获明星金主加持，但在一片暗盘中，烨星集团依旧未逃脱股市集体下跌压力，股价波动极大。

烨星集团今天开盘便遭遇破发，较昨日确定的每股发售价1.56港元下跌5.77%，但随后逆势小幅上扬，截至午间收盘，每股报价1.58港元/股，较1.47港元/股的开盘价上涨1.28%，市值约6.32亿港元。

今日挂牌的烨星集团并未赶上好时机。全球股市均遭遇开盘大跌，A股上证指数下跌3.32％；香港恒生指数开盘大幅下跌7.36％，午间收盘有所收窄，跌幅为5.78%。

而昨日晚间美股也创32年最大跌幅，为周内第二次，史上第三次触发熔断机制；全球50股指跌入熊市，集体遭遇“黑色星期四”。

在新冠肺炎疫情影响全球股市跌入熊市的当下选择开局挂牌，并不是一件幸事。

此前的3月9日，全球股市同样一片惨淡。美股中道琼斯、纳斯达克、标普500跌幅、英国富时、德国DAX、法国CAC及日经指数等无一不跌。

当天，在最近两年来股价持续上涨的物业股，如中海物业、时代邻里、碧桂园服务、新城悦服务等同样下挫。恰逢当日上市的兴业物联也上演了一番股价过山车。

今日上市的烨星集团股价能否保持逆势飘红状态，还很难说。

物企的资本化进程在加快，今年除了兴业物联、也行物业，还有金融街物业、星盛商业、正荣服务、宋都服务、建业新生活等5家物管公司等待排队上市，计划赴港IPO的还有华润置地、朗诗地产、卓越集团等多家房企旗下的物业公司。

作为轻资产类业务，过去几年，物业股逆势造好估值日益高涨，登陆资本市场后，物企既扩大融资渠道，还享受高于母公司房企本身的估值。

但随着越来越多的物企入局，市场开始分化，体量较小的物企在融资及股价上逊色龙头物企。今天挂牌的烨星集团后续在资本市场上表现，还有待考察。

作为鸿坤集团旗下的物业公司，烨星集团目前股权架构是，盛达丰和凯宏策略分别持股79.26%和20.74%。

凯宏策略由李燕萍100%控股，是烨星集团引入的战略投资者。其基石投资者是恒基地产(00012.HK)联席主席兼董事总经理李家杰持有的Successful Lotus Limited，认购2100万港元股份。

而控股股东盛达丰由赵伟豪、吴虹、赵彬分别持股98.62%、1%、0.38%，简言之赵伟豪为烨星集团实控人。

资料显示，赵伟豪是鸿坤集团创始人赵彬之子，1993年生，2012年考入美国波士顿大学，攻读经济学和计算机科学专业。2016年进入鸿坤任职，现任烨星集团执行董事。

过去几年中，赵伟豪已经逐步接班赵彬，不仅是物业板块烨星集团的控股股东，也是鸿坤地产实控人。

据招股书，烨星集团重组前控股股东为北京合润资产管理有限公司（北京合润），后者由赵伟豪和其母亲吴虹分别持股99%、1%。即赵伟豪为北京合润实控人。北京合润又百分百控股鸿坤集团，间接控股鸿坤地产。

不过，目前二代赵伟豪指掌下的烨星集团，从体量上看，还是一家小公司。

据界面新闻统计，截至2019年上半年，绿城服务、碧桂园服务、保利物业在管面积分别为2.11亿平方米、1.84亿平方米、2.17亿平方米、1.98亿平方米；合约面积分别上涨至3.25亿平方米、2.07亿平方米、5.84亿平方米、4.5亿平方米。还未上市的万科物业，2018年其合同面积突破5.3亿平方米。

据烨星集团招股书显示，截至2019年8月31日，其在位于京津冀地区、海南省、湖北省及陕西省的八个城市提供物业管理服务，包括21项住宅物业及15项非住宅物业。

公司总收入为1.75亿元，净利润为0.206亿元，管理的总收益建筑面积仅有490万平方米。

最近几年，物管上市补充钱袋子后，除了母公司房企给予的物业管理面积输送，还有自身积极进行外拓。

从在管面积来源来看，烨星集团还停留在高度依赖母公司输送阶段。招股书显示，2017年、2018年及截至2019年8月31日，由鸿坤集团提供开发的物业，分别占烨星集团管理所得收入的99.7%、98.1%及98.6%；来自鸿坤集团开发的物管面积，分别占其总物管面积的100%、99.1%、99.1%。

今后烨星集团也计划透过策略性收购地方物业管理公司进行扩张。其表示，在京津冀地区以外的地区，于2021年前将市场覆盖范围扩大至最少五个额外城市，如上海、太原、佛山、郑州及无锡，同时成立11间新附属公司或分支机构及收购最少两间物业管理服务公司。

绿城服务CEO吴志华告诉界面新闻，决定一家物业公司估值的，一直都是稳定、可持续增长的净利润。“在管面积和增值服务代表着行业内两种类型公司的发展模式，一种是深耕基础物业服务，另一种是基于优质基础物业服务的转型升级。”

体量虽小，烨星集团的盈利增长还不错。

据其招股书，2016年至2019年前八个月，烨星集团的营业收入分别为1.17亿、1.92亿、2.51亿及1.75亿元；净利润分别为1755.3万、3557.5万、3722.1万和2063.1万元。2016-2018年，烨星集团营收复合年增长率达到46.8%，净利润复合年增长率则为45.6%。

此外，目前烨星集团资产负债率骤降，并且罕见降至个位数。2016年至2019年前8月，资产负债率分别为60%、40%、20%及4%。

对于大幅下降的资产负债率，烨星集团表示，主要原因为权益总额的提升、纯利的增长、应付附属公司款项减少等。

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