选固定利率还是“LPR+加点”利率？房贷利率“换锚”，手把手带你算清楚

日前，国有六大行及多家股份制银行均发布了房贷利率转换机制相关细则，2020年1月1日前签订商业房贷合同的客户可以将房贷利率选择转换为贷款市场报价利率（LPR）加点形成的浮动利率，或者固定利率。简单说，就是房贷利率有了一次重新“定价”的机会，也给房贷族出了一道选择题：选固定利率还是“LPR+加点”利率？

多家银行宣布房贷利率换锚

在解释房贷利率究竟如何重新“定价”之前，我们先来看看什么是LPR。过去，老百姓贷款买房，房贷利率是按照央行公布的贷款基准利率定价，此前五年期以上贷款基准利率是4.9%，如果定价上浮10%，那么贷款利率就是5.39%。

不过，这样的利率“定价”方式不够市场化，所以从2019年8月开始，央行下发通知推行LPR改革，即贷款市场报价利率，每月20日都会公布最新的LPR报价，新增贷款的利率按照LPR加点形成。今年3月起，LPR的应用范围从新增贷款逐步扩大到存量浮动利率贷款。2月20日，央行公布的最新5年期以上LPR报价为4.75%，商业银行可根据这一报价进行加点，例如加50个点，那么贷款利率就是5.25%。

存量房贷利率从参考基准利率转换为参考LPR的工作正式开始实施。2月29日，工、农、中、建、交、邮储6家国有银行，招商银行、光大银行、民生银行、兴业银行等多家银行均在官网或官方微信公众号发布了关于存量浮动利率贷款定价基准转换的公告。如果此前购房时的住房贷款是固定利率，这一次就不需要切换；如果此前购房时的住房贷款是参考基准利率定价的浮动利率贷款，可以选择切换LPR定价或者变成固定利率。但需要注意的是，购房者有且只有一次选择转换方式的机会，转换之后不能再次转换。

房贷一族该怎么选？

对于购房者来说，更关心的是选择哪种方式更省钱。在选择之前，我们先来举个例子，看看究竟如何转换。

市民赵女士，买房时享受了银行给出利率下浮10%的优惠，当时是五年期以上贷款基准利率为4.9%，那么她的实际贷款利率就是4.9x（1-10%）=4.41%。市民马先生，基准利率仍然是4.9%，但他买房时银行上浮10%利率，那么他的实际贷款利率是4.9x（1+10%）=5.39%。二人贷款时间均为20年。

根据央行的公告，转换为固定利率，转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平；转换为以LPR为定价基准，则加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月LPR的差值（可为负值），其中从转换时点至此后的第一个重定价日的利率水平等于原来利率水平。

也就是说，如果两人转换为固定利率，那么在剩余贷款时间内，他们的房贷利率将一直保持现状的水平。

如果他们选择LPR加点形成的浮动利率，由于贷款合同期限在5年以上，参考2019年12月发布的5年期以上LPR数值，即4.8%，那么，赵女士的加点数值为0.39%（4.41%-4.8%=-0.39%，也就是-39个基点）；马先生的加点数值为0.59%（5.39%-4.8%=0.59%，即59个基点）。也就是说在之后的还款时间内，赵女士的房贷利率=上年 12 月 LPR0.39%；马先生的房贷利率=上年12月LPR+0.59%。根据公告，赵女士和马先生两人2020年的房贷利率均不会发生变化，第一次变化要在他们与银行约定的第一个重定价日开始，而重定价周期也需要赵女士和马先生与银行进行约定，重定价周期最短为1年。

如果两人与银行约定的重定价周期为1年，重定价日为2021年1月1日，那么从2021年1月1日起，他们二人的贷款利率为2021年12月的5年期LPR+固定点数，对于赵女士来说，固定点数为-39，即LPR减去39个基点；对于马先生来说，固定点数为59，即LPR加上59。这一利率在2021年保持不变，直到2022年1月1日再重新计算新一年的利率水平，以此类推。

今年2月，LPR报价5年期以上为4.75%，已经出现了下降，如果今年12月，LPR报价继续下降，那么两人的房贷利率也会相应继续降低。其实，选择哪种转换方式，取决于LPR未来的走势。不少业内人士预测，当前LPR仍存下行空间，建议房贷客户选择转换为LPR定价方式。当然，未来也不排除LPR出现回升，选择浮动利率存在一定风险，不过也有专家建议，如果出现LPR回升，购房者可以选择提前还款。

还有两种情况，假设市民李女士是在2019年10月1日以后办理的商业住房贷款，已经与银行签订了挂钩LPR的按揭贷款合同，那么她与银行签订的按揭贷款合同就不需要修改，且她的加点数值，按照当时与银行签订的合同为准。王先生在20年前买的房子，目前商业住房贷款的还款时间只剩下不到一年。根据央行的规定，这种情况，已经处于最后一个重定价周期，王先生与银行的合同不需要再进行修改。（新时报记者曹茜）

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