高增长高亏损 长租公寓争上市

继青客公寓后，又一家长租公寓运营商要冲击IPO了。近日，蛋壳公寓正式向美国证券交易委员会(SEC)递交招股书，拟进行首次公开募股，预计将以“DNK”为交易代码登陆纽交所。

蛋壳公寓的规模位列国内长租公寓运营商的前三名。资料显示，蛋壳公寓成立于2015年1月，截至2019年9月30日，蛋壳公寓已进入北京、深圳、上海等13地市场，共运营406746间房间，与成立的第一年相比，房间数增长了166倍。当前股东结构中，蚂蚁金服作为蛋壳公寓的战略投资方，占股7.8%。

笔者注意到，和此前拟赴美上市的青客公寓类似，蛋壳公寓也体现出了高增长、高扩张、高亏损的一面。招股书显示，营收方面，蛋壳公寓2017年、2018年营收分别为6.56亿元、26.75亿元（约3.74亿美元），2019年前9个月营收为近50亿元。净亏损方面，蛋壳公寓2017年、2018年的净亏损分别为2.72亿元、13.69亿元(约1.92亿美元），2019年前9个月净亏损为25.16亿元（约3.52亿美元）。也就是说，营收几乎翻番的同时，净亏损也在翻番。

从青客到蛋壳，再到已传言许久准备上市的自如，中国长租公寓市场的竞争可能很快将延伸到美国二级市场。

在资本的热情退潮后，如今的长租公寓市场可谓“冰火两重天”。就在10月初，河南的悦如公寓被发现陷入经营危机，运营方向租客表示因面临巨大的经营及资金压力，目前已无力维持公司正常经营。与此同时，“大鱼吃小鱼”的兼并收购游戏上演，头部企业全力冲击IPO。

为何青客和蛋壳着急上市？高速扩张下的现金流压力显然是主因。众所周知，过去三年来长租公寓的营收来源，一靠租金差，二靠租金贷。金融机构提供的一次性租金收入，成为运营商们持续开发的资本。然而，2018年以来，随着长租公寓恶性收房、哄抬租金、强制贷款，多地的监管部门都开始紧急叫停。就拿蛋壳公寓来说，今年10月10日，蛋壳公寓在北京的经营主体紫梧桐(北京)资产管理有限公司，就曾因为将被委托代理的两处房屋打隔断并对外招租，被北京市住建委处罚，罚款6万元。这已经不是蛋壳公寓第一次被监管部门行政处罚。（赵莹莹）

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