土储告急，没落的星河湾押注广州旧改

记者 | 王静

虽然近几年在中国房地产市场上的声音微乎其微，但凭借曾经的豪宅产品，广州老牌开发商星河湾在国内地产史上还是拥有一些知名度。

界面新闻获悉，星河湾2019年的销售目标定为140亿元，保守目标为107亿元。在恒碧万融已经引领行业进入5000亿时代后，这个目标着实不够惊喜。

星河湾目前在建楼盘货值仅为323亿元，截至2018年年底的剩余可售项目规模也只有141.35万平方米，这一土储规模显然不能支撑星河湾有多大的规模诉求。

也许每一家开发商都会为面包发愁，但星河湾的扩储需求更加迫在眉睫。

回顾星河湾的发展史，2001年凭借广州星河湾一举成名，2005年北京星河湾大获成功，再到2009年浦东星河湾顺利开盘，让这家公司一度成为当时的明星房企。但在2010年进军鄂尔多斯遭遇滑铁卢之后，他们在随后这些年只有故纸堆里令人唏嘘的过往。

产品主要针对高端改善型需求容易受到政策调控打击，以及在三四线城市不符合投资逻辑地盲目重仓，成为后来总结星河湾教训每每都会提及的重点。

面对地价日益高企的土地市场，如今的星河湾似乎终于在发家地广州，又重新找到了方向。

上月底，广州黄埔区萝峰旧村改造项目举行动工仪式，该项目由星河湾负责，投资金额62亿元。

萝峰旧村项目已列入《广州市2017年度城市更新项目和资金计划》。根据《黄埔区人民政府关于萝峰旧村改造实施方案的批复》，该村旧改采取自主改造的模式和全面改造的方式。

戴德梁行估价部高级助理董事曾国胜向界面新闻介绍称，广州旧村改造模式一般分为三种，政府收储、自主改造以及合作改造。其中合作改造多是以与开发商合作开发为主。

就目前而言，虽然黄浦区政府批复的改造模式是自主改造，但显然萝峰村已经与星河湾私下达成合作。曾国胜表示，类似这种表面是自主改造实际是合作开发的案例，在广州还有很多。

按照黄浦区的规划，萝峰村旧改融资区（即未来用于商品房开发的地块），计算容积率建筑面积为93.33万平方米，其中住宅73.06万平方米，商业办公8.24万平方米，公配设施8.04万平方米，政府产业用房3.97万平方米，文物及历史建筑0.02万平方米。政府产业用房均为商业或商务办公建筑，建成后由改造主体按区政府产业用房回购相关办法以成本价出售给黄埔区政府或其指定部门。

除了萝峰村的改造，星河湾目前还参与到协助番禺联围村旧改前期工作中，以及与番禺莘汀村达成旧村改造意向合作关系。

星河湾集团董事长黄文仔长女、集团总裁黄健慧在年初曾透露，公司在洽谈且达成初步意向的旧改项目已有十几个，总开发建面将超2000万平方米，多在广州、深圳这样核心的大湾区城市。

“在广州，星河湾的旧改项目遍布番禺、南沙、白云、黄埔等区。这些项目也将带上星河湾标识，走高品质路线，综合打造成集酒店、商业、学校、高端长租公寓、公园于一体的城市新标杆。"

相比去遥远的鄂尔多斯“逐水草而居"，在广州这片熟悉的土地上做旧村改造，显然会让星河湾有一些便利

而下注旧改这件事，也恰好踩准了市场的发展热点，广州今年正在迎来旧改的爆发年。

曾国胜对界面新闻分析称，除了宏观角度的土地稀缺之外，广州市政府今年推出的旧改新政也大大激发了企业和村民的旧改热情，“最大的看点是提高了补偿标准，让村民有旧改的动力，同时在容积率方面、地价方面、建筑年限确定方面等等，都有了很大优惠。"

但旧改的难处也是显而易见的，利益关系错综复杂、开发耗时长是众所周知的硬币另一面。

这样的案例在广州不胜枚举。海珠区最大的旧改项目沥滘村，从2011年被珠光集团拿下后，直到2018年5月终于通过补偿安置方案，项目才进入动迁阶段，而后面还需要长时间的开发；万科沙步村旧改，也是苦等了8年，在2018年7月才通过了补偿方案。

远水解不了近渴，星河湾只能同时在招拍挂市场寻找机会。今年1月25日，星河湾在山西临汾拿下大片土地，总建面166.71万平方米，预计土地支出约16.8亿元，折合楼面地价1007.28元/平方米。对于一个豪宅开发商而言，这显然与其此前的路数不同。

这家曾经踏错步调的房企，也再次陷入了到去购买力和经济支撑不足的三四线城市做豪宅产品的悖论中。

截至2018年末，星河湾在一、二线城市可售面积占比分别为7.58%和48.75%，剩余43.67%的面积全部为汕尾星河湾项目。而就单个项目的可售货值而言，最高的依然是汕尾星河湾项目，尚余可售货值为112.86亿元；其次为沈阳星河湾项目，尚余可售货值合计为55.10亿元。

销售规模上不去，没有足够的回款，在土地市场就没有竞争力；没有优质和大量的土地，又无法做大规模。小型开发商们如同滚轮里的仓鼠，只有原地踏步。

虽然星河湾号称有七大产业，但最赚钱的无疑还是地产开发业务。作为星河湾集团地产的主要平台，广州番禺海怡房地产开发有限公司的一些财务数据，也可以较为真实地呈现星河湾地产的情况。

截至2018年12月31日，海怡地产总资产400.71亿元，归属于母公司净资产102.80亿元，营业收入95.44亿元，归属于母公司股东的净利润15.70亿元，经营活动产生的现金流47.97亿元。资产负债率73.17%，期末现金及等价物余额59.48亿元。

这样的财务状况，虽然不像大多数房企般面临债务压力，但进取能力显然不足，想在广州这样的一线城市发展旧改项目，后续留给星河湾的考验还有很多，他们能否盘活这些签约项目，仍存在巨大挑战。

不同的游戏规也给了星河湾再一次进场的机会，虽然一线城市的货值可以调节公司土储结构，增加抗风险能力，但关键是要最终盘活确权。

广州萝峰旧村改造项目对于星河湾的意义也就不难理解，这家老牌房企能否再次焕发荣光，就在此一举了。

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