荣盛回复问询无短债压力，前五月销售不到目标三成

记者 | 吴波

荣盛发展（002146.SZ）的2018年年报，与新城控股、泰禾、金科等房企一样，成为了今年证券交易所关注的对象。

近日荣盛发展就深交所围绕2018年负债、融资、利润等各项财务问题，给出回复。

深交所首个问题指向荣盛发展2018年短期债务规模占比较大的原因及偿债能力，这也是外界普遍较为关心的问题之一。

2018年，荣盛发展流动负债余额为1542.54亿元，占负债总额的比重为80.59%。其中，短期借款余额为91.86亿元，应付票据及应付账款余额为189.52亿元，其他应付款余额为155.95亿元，一年内到期的非流动负债余额为175.00亿元；期末现金及现金等价物余额为273.84亿元。

对于短债问题，荣盛发展回复称，2018年短期有息负债为267.93 亿元，占总负债1914亿元的14%。对比同行泰禾27.19%、阳光城21.55%、金科股份14.33%、中南建设8.34%，这一数字处于行业中等水平。

一位负责融资的房地产人士认为，在房地产行业，就一般情况而言，借款均短于3年期。因此在正常的情况下，一年内到期借款基本占全部借款的三分之一左右。

以荣盛发展2018年融资结构为例，过去一年，荣盛发展共融资449亿元，仅计算期限为0.5—3年的借款达到218.6亿元，占比已经接近一半。

对于短债占比结构构成，荣盛发展的回复是，在融资过程中，公司为了降低资金压力，合理安排借款偿还时间，对同一笔借款业务采取分期还款模式，其中一年内还款的金额按照企业会计准则要求计入短期借款或一年内到期的非流动负债。

在偿债能力上，荣盛给出的数据是，截至2018年12月31日，公司货币资金303.67亿元，可以覆盖短期有息负债，无短期偿债压力。截至2019年5月31日，公司2018 年末短期借款及一年内到期的非流动负债已按照合同约定按时偿还114.61亿元，占2018年末短期有息债务总额的42.77%，无逾期事项。

荣盛发展称，剩余短期有息负债在2019年6月至12月的偿还金额占剩余短期有息负债的比例分别为13.97%、13.05%、11.76%、20.30%、9.09%、13.77%、18.05%，偿还节奏比较均匀。

除了短期偿债，经营活动产生的现金流也是评测一家地产公司财务是否健康的指标之一。在A股中，多数地产公司近两年都格外注重这个指标。

2018年，荣盛发展实现营业收入563.68亿元，同比增长45.64%。经营活动产生的现金流量净额同比大幅增长了670.19%至175.12亿元。但这一指标存在明显季节性波动，第一至第四季度分别为-33.55亿元、83.21亿元、 37.93亿元、87.53亿元。

针对上述指标同比大幅增长及季节性波动，荣盛发展表述则为回款增多买地减少——得益于良好的现金回款，公司2018年经营性现金流入同比增加108亿元。同时，基于稳健经营考虑，2018年公司新增土地储备较2017年度有所放缓，导致购买商品、接受劳务支付的现金减少50亿元；支付土地投标保证金金额相应减少，导致支付其他与经营活动有关的现金减少21亿元。

对于2018年一季度经营活动产生的现金流量净额为负，荣盛发展对此解释称，受春节放假因素影响，销售周期短，销售商品、提供劳务收到的现金减少，且集中支付工程款，导致购买商品、接受劳务支付的现金增加，因此一季度经营性现金流量净额为-34亿元。

2018年荣盛发展存货余额为1369.56亿元，跌价准备余额达到2.55 亿元。荣盛发展在限价和促销的背景下，对盘锦香堤荣府、天津锦绣学府、南京锦绣澜山等7个楼盘计提相应的跌价准备。

值得注意的是，其中天津锦绣学府计提存货跌价准备为1.429亿元。该楼盘是荣盛发展2017年拿下的，为天津限购升级后首个“限地价、竞自持"地块，总价约17.92亿元、自持住宅建筑面积达到2.7万平方米，楼面价约合10522元/平方米。在目前限价的背景下，该项目显然面临着盈利考验。

2018年，荣盛发展为了进一步拓宽融资渠道，在公开市场发行金融产品。而在银川产权交易中心（有限公司）挂牌公开发行的一笔金融产品，其预测预期年化收益率具有不确定性，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债1.06亿元。

对于今年的融资安排，荣盛发展计划以项目开发贷款融资为主，以发行公司债券、美元债、中期票据为辅，计划融资额度为611亿元，这远高出2018年实际融资额度162亿元。

在销售额方面，荣盛发展今年前5个月累计销售金额为320.49亿元，仅完成年度销售目标的28%。就目前的融资和销售情况来看，荣盛发展均面临着不小的压力。

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