浅谈三四线楼市退潮的关键

■易观经济

■易宪容

住建部2018年7月曾表示，棚改促进了房地产市场平稳健康发展，房地产库存多的城市，通过棚改货币化安置，促进了房地产去库存。因为，2014年全国棚改货币化安置比例为9%，2015年快速上升至29.9%，2016年这一比例更是上升到了48.5%。官方数据称，2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。根据这个数据估算，棚改这部分销售额约占过去几年三四线城市房地产销售额的20%-30%。

但是，从2018年开始，三四线城市的棚改货币化总量开始下降。比如政府已经将2018-2020年这3年的棚改目标从2015-2017年的1800万套下调至1500万套。此外，政府正在限制住房库存低的城市使用货币化补偿，以遏制房价上涨。所以，2018年的棚改达到626万套，2019年各地棚户区改造任务下降到285万套，比上一年减少一半。所以，不少媒体说，由于棚改项目的减少，特别是棚改货币化方式的改变，一些三四线城市的住房需求将全面减少，住房的库存将上升。

其实，这样的判断可能与三四线城市的实际情况有很大出入。因为，对于三四线城市来说，特别是对于经济不是很发达的三四线城市，一般城市居民的居住问题在1998年房改时，其困难的程度就很小，多数居民基本的居住条件可能得以保证。所以，经过房改后房地产市场十几年的发展，三四线城市居民的居住条件完全得到改善。我早就指出，只要不是人口大量流入经济发达地区的三四线城市，这些城市居民的住房基本上可能保持人手一套。即许多三口家庭，手上持有三套住房是常事。所以，这些城市的住房价格及住房租金一直处于一个比较低的水平。

但是，从2016年全国房地产市场去库存化，政府推出棚户区改造货币化安置，三四线城市一股住房投资潮兴起，这些城市的棚户区改造货币安排不仅创造出大量的住房需求，也由此引发这些城市的房价快速上涨。由于绝大多数城市的房价快速上涨，也吸引外地居民及城市周边的农村居民涌入这些城市的房地产市场。可以看到，在2017年-2018年，尽管一线城市的住房销售急剧下降，二线城市住房销售平稳，但是这两年住房销售面积及销售金额都连续在创记录，而这些记录都由三四线城市创造。即使在今年1-4月份，住房销售面积平稳，但住房销售金额同比增长达15%以上。

为什么2017年、2018年、2019年前4个月的住房销售会处于一个过度繁荣周期内？最为重要的因素是这些三四线城市的房地产市场也开始由消费者占主导的市场转化为投资者为主导的市场。三四线城市的房价上涨，投资者涌入市场，这些城市的住房供给要多少都会有多少，因为土地都持有在政府手上。这几年我到过一些三四线城市，这些城市一个又一个城区规划出来，一片又一片的新城造起，即使是山多地少的贵州许多地方，甚至于山区，他们都能够填平一个又一个山头制造建房土地。所以，房价上涨，大量的住房供给涌出，从而制造了这些城市的房地产市场繁荣。

所以，就目前情况来看，1-4月份国内三四线城市的房价上涨要快于一线城市，而且这些城市的房价上涨已经持续三年以上了。如果这些三四线城市房价还在持续上涨，这些城市的住房需求就不会因为棚户区改造货币化安置减少而下降，因为当前三四线城市的住房需求主要是投资性需求，主要是不少居民利用住房按揭贷款创造出来的需求（前几个月住房按揭贷款仍然在快速增长，而三四线城市按揭贷款比重高）。这种投资性需求的退潮与否就得看住房价格变化，这些城市的房价在上涨，这种投资性住房需求就会退潮，只有房价开始下跌，投资者预期房价上涨停止时，投资者才会逐渐退出市场，这些城市的住房需求就会减少。不过，当这些城市的居民都持有不少住房，且这些城市经济不发达时，人口自然会不断地减少，投资这些城市住房市场，风险肯定会很高。到时，投资者要安全退出这个市场并非易事。

（易宪容，原中国社科院金融发展室主任）

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