拿地价超预算，金茂要从北京两大项目抽身

记者 | 孙梅欣

接连挂牌数个物业项目，金茂的策略正在发生变化。

中国金茂分别于5月27日和31日，在北京产权交易所分别挂出三笔股权转让交易信息。其中，5月27日率先挂出天津北方泽茂企业管理有限公司100%股权（下称北方泽茂），以及北京昊远置业有限公司34%股权（下称昊远置业）。

挂牌显示，到今年4月30日，北方泽茂资产总计6.71万元，营业利润3.36万元，净利润2.51万元，负债总计2.78万元。昊远置业则有天津北方博茂置业有限公司（下称北方博茂）、中铁房地产集团北方有限公司和北京隽成房地产开发有限公司共三家股东，转让34%股权的正是金茂旗下的北方博茂。该项目显示资产总计约38.80亿元，负债总计38.83亿元。

4天后，同为金茂旗下的长沙鼎茂置业有限公司也挂出100%股权，转让底价为约为11.45亿元。到今年3月31日，资产总计11.04亿元，负债3850万元。从挂牌披露的决议文件显示，长沙鼎茂置业所持项目为长沙梅溪湖金茂广场北塔写字楼。在今年4月26日通过的融资方案批复显示，该项目的股权转让，或与写字楼的类REITs产品相关。

信息显示，泽茂所持项目，是今年2月金茂和禹洲联合拿下的北京通州永顺镇的两幅地块，成交价18.3亿元。昊远置业所持项目，则是金茂、中铁和路劲三家联合拿地开发的位于北京经济开发区的“西派公馆"项目，去年10月拿地时，三家以37亿元的总价摘地。

对于出让北京两个项目的原因，金茂回复称，综合考虑项目合作谈判等各方面情况，公司经内部决策行使保留的退出权。

据知情人士透露，选择退出是由于地价超过金茂方的授权价：“两个项目都是合作方举牌，但是合作方的授权价和金茂不一样。两幅地都超过了金茂内部立项评审会的授权价，因此挂牌退出。不过退出机制，是在举牌之前就同合作方协商好的。"

在房企普遍重新入市，积极拿地的时候，金茂因地价超过预期而选择退出，可以看出财务审核在早前基础上变得更加严格。

事实上，金茂发生变化的还有策略。

2018年，金茂年度销售规模首次超过千亿，达到1280亿元，同比增速85%，2017年的同比增速也达到43%。但是今年的签约目标，则只有1500亿元，同比增速只需达到17%。到2020年达到2000亿元，增速约为33%，较前两年都降低不少。

另外，金茂去年全年新进14个城市，月均新进超过1个，是金茂史上城市扩张最快的一年。而到今年5月底，年内新增城市仅有湖南岳阳。

在今年3月的业绩会上，中国金茂总裁李从瑞表示，看好一二线市场，对三四市场持谨慎态度。而大部分的一二线城市，金茂都已经进入。

不难看出，和前两年高速扩张相比，金茂正在降速，将重点转向城市运营，着重挖掘已经进入的城市。

除了挂牌上述三个项目外，5月30日，金茂旗下北京凯晨置业早前计划发行的“中金-金茂凯晨2019年资产支持专项计划"在上交所信披中显示已获得受理，该资产支持证券计划发行规模为84.21亿元，债券品种为ABS。

北京凯晨置业持有位于北京复兴门内大街的北京凯晨世贸中心，该项目于2006年建成，总建面积19.4万平方米，投资约为30亿元。因为地处西长安街、金融街和西单三大商圈优势，北京凯晨世贸中心也是长安街顶级写字楼。早在2016年，金茂就曾发行过高和招商-金茂凯晨资产支持专项计划，发行规模40亿元，计划起息日2016年8月29日，并将于今年9月16日到期。而此番额度资管计划，则是当时的2倍。

而长沙梅溪湖金茂广场北塔写字楼，则是位于金茂开发多年、也是目前最成熟的城市运营项目长沙梅溪湖。

金茂广场建有238米高的双塔甲级写字楼，其中北塔于2017年9月投入使用，定位为超5A甲级商务写字楼，总建面积9.66万平方米，租金在3.5-4.8元/平方米/天。戴德梁行去年8月发布的数据显示，长沙甲级写字楼去年平均租金约为3.67元/平方米/天，金茂北塔写字楼租金属于市场中高位。也正是因为相对稳健的收益率，该项目的类REITs融资方案也得以获批。

可以看出，中国金茂正在强化持有型物业的融资运营能力。

2018年报显示，由于过去两年的快速扩张，金茂的净负债率有所上升，从2017年的69%，上升至2018年的71%，新增有息负债166亿元。另外，目前金茂现金余额为213.24亿元，一年到期有息负债219.76亿元，并不足以覆盖。

从近期一系列组合拳来看，金茂正在调整自己的资本和财务结构，让存量资产具有融资能力，而高价地块则选择放弃。

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