苏州要加码楼市调控，高价拿地的开发商被套

记者 | 杨冰柯

半个月前限售政策落地的苏州，仍然存在继续加强调控的可能。

据澎湃新闻报道，苏州在5月24日召开了房地产行业座谈会，内容包括继续提高限售、限购等门槛、已上报房地产长效调控机制方案，今年房价涨幅目标5%等内容。

一位开发商向界面新闻记者确认参加了苏州市政府5月24日召开的开发商座谈会，参与的开发商代表都是城市总经理级别。

苏州市住建局对界面新闻记者表示，确实开了这样一场会议，但具体内容以官方微博和微信为准。

据上述开发商透露，此次座谈会召开背景主要是苏州市第一季度土地市场过热、一二手房价倒挂、四月底房价价格指数超过了苏州全年调控目标5%的界限，这引起了国务院调控小组的问询。

此次座谈会内容包括调控加码、不放松限价、房价涨幅控制在5%以内、长效调控机制已经形成方案并上报住建部、后续土地出让指导价格适当下降等内容。

在这之前，苏州在5月11日发布了《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》，意见要求苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域新房项目限售三年，苏州工业园区全域二手房限售五年。5月16日，苏州市工业园区政策再度加码，调整新房学位政策，由5年学位改为9年。

但限售政策和学位加码政策都指向特定区域，政策显然比之前流传的版本要轻松很多。

在5月24日的开发商座谈会上，政府表示“5·11新政"手段温和，主要是释放政府调控决心。将6、7月作为过渡期，如果几大指标得不到控制，7月后调控即可加码。具体措施是将限售区域扩大至其它热点区域，同时外地人社保缴税年限由一年变为两年。

在苏州市政府由“温和"到“严厉"的转变中，5月18日新华社公布了住建部的预警提示，苏州名列其中。

“5·11新政"出台后，苏州一位市场人士就对界面新闻记者分析过政策影响，他表示新政力度不大，反倒刺激了苏州其它区域的成交和房价上涨。

根据克而瑞苏州数据，限售新政发布后首周，即5月13日至19日，苏州市区新房成交总体有所下滑，但最反映市场真实情况的二手房成交不降反升，火热的苏州楼市尚未受到太大影响。5月20日-22日，苏州新房和二手房仍然有每日800-1000套的成交量，和调控新政发布前的数据差别不大。

但如果苏州政策继续加码的话，市场很可能会发生转变。几位购房者对界面新闻记者表示，接下来会等等看。

上述开发商对界面新闻记者表示，估计政策传导还要一点时间，看后续的土拍情况，但是开发商们都肯定希望政策市场都稳定。

可以确定的是拿了高价地的开发商日子会比较难过。此次座谈会上，政府明确表态全年物价审核不会放开，年度明确苏州所有项目预售备案价不得超过4万，且不会考虑项目具体情况，单个区域内新备案价格不得超过目前同类在售项目最高备案价格，政府没有义务保证开发商每块地都不赔钱。

上述开发商还对界面新闻记者表示，其实上一波拿高价地的开发商都还没解套，比如鲁能已经将苏州的项目转让了。

根据上海联合产权交易所披露的信息，5月23日，鲁能集团拟挂牌转让苏州鲁能置业有限公司100%股权及相关债权。

鲁能在2016年正式进入苏州，进入苏州拿的第一块地是吴中区吴中大道北侧地块，溢价率高达146.4%。后来鲁能在同年的9月连夺相城区两宗土地，溢价率分别是77.19%和59.40%。这三宗地块，鲁能分别打造了鲁能公馆、鲁能泰山7号和鲁能泰山9号，但截至目前销售都不理想。

其中，拿地价为1.8万/平方米的鲁能公馆最新售价为2.2万/平方米，这个价格显然难以支撑成本。

根据鲁能相关财务数据，截止今年4月，苏州鲁能置业总资产50.44亿，营业收入727万，营业利润-2410万，净利润亏损2400万，总负债40.48亿。

项目难卖且成本难以覆盖，这可能是鲁能转让苏州项目的原因，而最近高价拿地的开发商们也会面临和鲁能相似的问题。

4月24日，苏州曾一口气出让5宗宅地，其中两宗都刷新了板块楼面价。其中，新城招商夺得吴中太湖新城地块，楼面价为20909元/平方米，成为板块单价地王；碧桂园竞得尹山湖地块，楼面地价21933元/平方米，也为板块地王。4月30日，中海地产在苏州工业园区拿下的地块楼面价为30287元/平方米，创下苏州最高记录。

接下来的5月8日，荣盛以8.8亿首入苏州，地块楼面价为14263元/平方米，又创下用直板块的楼面价新高。

如今，苏州市政府已经明确调控不放松，并随时可能加码，对于高价拿地的开发商而言，今后将面临更严峻考验，能否解套也充满更多未知。

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