广州推新型产业用地， 工业地产也有投资机会

记者 | 王静

广州市对新型产业用地（M0）的最新政策，有望让工业地产也成为投资型产品。

戴德梁行最新研究报告指出，广州近期推出的M0（新型产业用地）拥有拿地成本低，且还能配备写字楼和居住配套的特点，成为城市更新领域的热题。

M0（新型产业用地）是为适应传统工业向新技术、协同生产空间、组合生产空间及总部经济、2.5产业等转型升级需要而提出的城市用地分类。即在工业用地（M类）中增加新型产业用地（M0），具体是指融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。

戴德梁行广州产业地产部助理董事张婷婷介绍，城市更新接下来的核心是产业的回归，并正从单纯改善居住环境的第二阶段向第三阶段产城融合的新社区演进。

那么相比较传统工业用地，M0有哪些优势呢？

根据广州市印发的《广州市提高工业用地利用效率实施办法》，M0允许更丰富的用地类型，传统工业用地配套面积不得超过总用地的7%，或不超过15%的总建筑面积，而在广州M0新规下，配置行政办公、配套型住宅及公共服务设施不大于总计容面积的30%。

容积率方面，除位于特殊区域内，安全、消防等有特殊规定或行业生产有特殊要求的项目外，M0容积率不低于3.0，这明显高于以往工业用地的容积率。此前一类工业用地容积率为不低于2.0，二类、三类工业用地容积率不低于1.2，生产工艺有特殊要求的工业用地容积率不低于0.8。

更为重要的是，M0用地在满足特定条件下可分割登记、转让，最多可将产业用房的50%进行分割转让，用于引入从事生产、研发、设计等环节的工业企业或生产性服务企业。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文指出，非广州中心区的普通写字楼，将因此迎来巨大的竞争性物业。

同时，M0拿地成本仅为同地段公用地的20%计收，可以有效降低企业拿地成本。

当然，享受那么多政策红利，M0也相应要受到一些限制。根据规定，M0需要向政府无偿移交部分产业用房。属于新增M0，需要移交至少10%产业用房，而属于出让后调整为M0的地块，这个数字为20%。

区域分布上，M0优先在科技创新平台、广深科技创新走廊、产业集聚区周边、连片更新改造区域等范围选址。

实际上，新型产业用地（M0）概念，是深圳率先提出的。

2013年1月，为了缓解土地空间压力，深圳市一口气发布7份文件——一份主文件《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》加六份小文件，内业称“1+6" 。

其中，《深圳市工业楼宇转主管理办法（试行）》，对工业用地项目（含城市更新类和非城市更新类）分割销售的放开，在当时轰动全国一线城市。对于战略性新兴产业，深圳将在地价政策、配套用房、土地供应等方面，除了优先供地外，还最高给予50%地价优惠。这份文件为工改撕开了一道地产化之口。

2014年1月1日，在“1+6"的基础上，深圳正式发布实施《深圳市城市规划与标准与准则》（2013版），首次在传统土地类别中新增了“新型产业用地（M0）"门类。

目前，深圳已经有房企在启动M0项目。

一个案例是，2018年11月21日，以碧桂园为申报主体的深圳宝安区燕罗街道罗田第一工业区规划获批，项目拆除用地面积97990平方米，开发建设用地面积68340.2平方米，计容积总建筑面积41万平方米，容积率达6.0。未来拟打造成为重点战略性新兴产业总部基地。

其中，产业研发用房22.9万平方米（含创新型产业用房2.75万平方米），无污染生产厂房5.74万平方米。产业配套用房10.79万平方米（含配套宿舍8.2万平方米，配套商业2.59万平方米），公共配套设施1.5万平方米（含1所9班幼儿园、文化活动室、公交首末站等），后二者面积相加，合计占比29.97%。

有坚实的政策基础和广东省内的实操经验，广州新型产业用地（M0）或吸引更多开发企业参与其中。

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