深交所19问泰禾 再提黄其森的2000亿目标

在发布年报近1个月后，泰禾集团（000732. SZ）收到了来自深交所的年报问询函，涉及了销售额、现金流、偿债能力、投资性房地产等19个问题。

近几年泰禾都不对外公布销售额，但在2017年，其董事长黄其森面对媒体时提出2000亿元的销售目标，让外界再一次燃起了对这家闽系房企销售数据的兴趣，黄其森当时表示：“2018年，泰禾集团销售额的目标是再翻一番至2000亿元，同时，2018年将继续降低土地成本，争取在明年上半年将负债率降到79%，下半年降到75%。"

不过，该言论一经发出，泰禾就受到深交所的质疑，而泰禾的官方回应为2000亿的目标只是黄其森的个人愿景和预期，不构成公司的预测和承诺。

此次年报发出后，深交所再次就这一问题向泰禾发问，“请你公司说明2018年度实际销售额及降负债率的实际进展情况，是否达到销售额目标，以及对差异原因进行分析。"

根据泰禾2018年业绩报告显示，业绩期内，泰禾资产负债率为86.88%，没有达到黄其森的预期，而根据克而瑞的数据显示，泰禾2018年的销售额为1303.4亿元，中国指数研究院公布的销售额榜单中，泰禾的销售额为1456亿。很显然，对于深交所来说，这些数据并不具有说服力。

另外一项比较重要的质疑是关于泰禾的偿债能力，年报显示，2018年，泰禾经营活动产生的现金流量净额139.31亿元，期末现金及现金等价物余额为115.58亿元;短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达574.28亿元，货币资金对此的覆盖比例仅为0.26，同时公司存货周转率、流动比率、速动比率同比均出现下降。

深交所要求泰禾应结合开发项目回款情况、融资能力等，说明公司相关资金安排，分析说明即期负债的偿债来源以及是否存在短期偿债风险，而泰禾内部人士向界面新闻表示：“泰禾6月份还有300亿左右的刚性兑付需要完成。"

目前来看，泰禾还在通过出售项目来缓解资金和债务的压力，4月26日，泰禾发布公告将杭州临安同人置业有限公司49%股权转让给世茂，交易总对价格达到9.29亿元，此前，泰禾已经将旗下三个项目的部分股权出让给了世茂，回笼资金28.16亿元。另外，泰禾还有多个项目在寻找合作方，不久前经济观察报报道泰禾广州院子项目与华侨城的谈判破裂，不过，关于这一项目泰禾仍有多家备选企业。

另外，泰禾也在今年加快了销售节奏，年初泰禾在北京发起了“壹号抢收计划"，之后华东、福建等区域的销售节奏也明显加快，2019年“抓销售、抓回款、降负债"成为泰禾的主旋律。

当然，企业借新还旧也是正常套路，作为金融出身的黄其森在2018年更是将金融手段运用到了极致，2018年他不仅不断抵押股权，还使用了公募、公司债、信托、专项债券、购房尾款票据等方式提高借贷规模。不过，在泰禾的借款中，银行贷款仅占18%，有842.49亿元的非银行借款，这部分的融资成本达到了9.17%。

而泰禾在年报中也有相关表述：“要与大型金融机构建立稳定合作关系，调整优化债务结构，提高贷款集中度；积极创新融资方式，推进资产证券化、资产支持票据、公司债券等融资工作，优化债务结构，降低资金成本。"

这份问询函涉及比较多的问题还有泰禾的投资性房地产出现的问题，这些问题包括了项目出租率过低或者出现下降，以及今年一季度投资性房地产较2018年底增长47%等问题，这些财务数字的异动，深交所均要求泰禾给出详细解答。另外，深交所还要求泰禾集团披露公司发展战略和未来一年的经营计划，包括但不限于计划增加土地储备情况、计划开工情况、计划销售情况、相关融资安排。

关于这些问询，泰禾将在5月15日前给出答复。

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