租金下跌、空置率上升，深圳写字楼市场进入低谷

记者 | 罗强

一边是租金下跌、空置率上升，另一边是险资、基金、总部企业持续大宗高价买入，深圳写字楼市场“冰火两重天"。

全球房地产服务商第一太平戴维斯发布的《2019年第一季度深圳房地产市场研究报告》透露，深圳甲级写字楼空置率环比上升0.2%至18.2%，甲级写字楼平均租金环比下跌1.7%至每月225.8元/平方米。

写字楼空置率明显上升，从2018年下半年就已显现，其中深圳CBD福田区表现尤为明显。今年第一季度，全市甲级写字楼的净吸纳量（新租面积+扩租面积-退租面积）为4.7万平方米，但福田区出现退租现象，全区净吸纳量为负1.2万平方米。

由经济形势导致的企业租赁需求减弱，造成了目前市场中供过于求，而深圳后海、前海、宝安、龙岗中心城等新兴区域写字楼集中落成，都将进一步推高深圳写字楼存量。

截至第一季度末，深圳全市甲级写字楼存量为608万平方米，这一数据高于广州，低于北京、上海。但深圳2019年将有109.9万平方米甲级写字楼交付，主要集中在福田、前海，占新增供应的28.8%、25.5%，深圳年新增供应要远远高于北京、上海、广州。

第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇告诉界面新闻，在宏观经济背景下，深圳写字楼租赁需求，尤其是中小型金融企业的租赁需求于本季度减弱。他们对经济环境变化和经营预期由乐观转向保守，希望降低资金投入，以节省物业租赁成本来保持竞争力，以及有效规避预期风险。

市场下行过程中不乏极端案例，如某地标写字楼一次性出现数万平方米的退租现象，以及写字楼“二房东"出现普遍性亏损，不得不收缩战线或重新调整投资策略；同时受影响的还有联合办公品牌，出现关店、调整定位等情况，以应对需求的减少。

与市场现状相呼应的是，诸多写字楼业主采取更多优惠手段，比如降低租金、延长免租期以及提高佣金比例来换取稳定或者更高的项目出租率；也有中原地产等中介公司，推出对租客免佣的策略提高出租效率。

“金融行业进入调整期，普遍经营不善，加大了对成本的控制，造成换租、退租等现象，进而导致整体进入客方市场。"深圳中原写字楼部董事总经理范进佳告诉界面新闻，在客方市场中，免押免佣才是符合市场的策略，中原地产对租客免佣活动将持续至年末。

疲软市场下，深圳写字楼市场却频繁出现大宗交易，从10亿级交易到100亿级交易均有，大部分写字楼开发商均希望通过大宗交易出售产权，一次性获得现金流，并且售价不低，但依然不断有外资基金、险资、银行、总部企业等机构接手。

“今天供过于求，并不代表未来五年都是供过于求。"谢靖宇认为短期供过于求有目共睹，但也要分区域来看，深圳福田区、罗湖区等成熟片区，未来2-3年写字楼需求递增是比较确切的事情，但细化到其他区域，如龙岗、宝安的写字楼，是否会持续吸引来自核心片区的企业，有待观察；类似前海这种极速发展中的区域，出现短期的波动，是必须面临的问题。

除了分区域考量供需关系之外，也应该从机构自身出发点来考虑这些大宗并购。这些大宗交易的价格并不低，甚至整体资产回报率测算低于北京、上海，因此也不能用“抄底"来概括。

谢靖宇分析指出，主要有三种情况促成了这些大宗并购。第一，这些企业来买深圳写字楼并不完全看租金回报率，更多是在粤港澳大湾区主要城市的策略性布局；第二，预判深圳拥有很大增长潜力，持有数年后可以实现高收益退出；第三，基金投资逻辑是租金回报率是否可以达到要求，通过各类手段在未来退出时实现杠杆化收益；而保险公司的投资逻辑与基金类似，但也有例外，即买写字楼自用或一半自用一半出租，这种情况往往会不计成本买入。

这种市场逻辑下，地产商、“二房东"、个人投资者、联合办公运营商，都作出不同的应对策略。地产商开发写字楼出售产权，而自身转为轻资产运营商，多是出于自身战略转型的需要；“二房东"在更加激烈的竞争力需要更具专业、更具理性判断市场，调整经营策略。

“某种程度上，联合办公其实就是更加有规模的二房东。"谢靖宇表示，在国际品牌陆续进入中国后，联合办公市场正在经历洗牌阶段，创业型联合办公品牌，能否在现有租约条件下，以更合理的市场价格，找到下游租户支撑其业务发展，是目前最重要的问题，大环境下出现短期波动也在所难免。

谢靖宇建议个人投资者买入写字楼，需更加注重写字楼所在区域，如目前配套尚不成熟的区域，在哪个时间点进入是需要考虑的，因为前期租金收益会比较低。但撇开算账因素，只看未来的增长的话，深圳部分区域潜力都非常大，“就像谁也不会预料到，深圳科技产业的异军突起，让后海片区迅速崛起，写字楼需求强盛。"

从一个片区到一个城市，从投资商到“二房东"、个人投资者，无论如何专业分析预判，投资决策过程中显然都需要一点点赌博的运气。

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