净利润189亿，保利发展交出一份不错成绩单

记者 | 王静

作为地产央企的排头兵，保利发展（600048.SH）在竞争第一梯队的赛道上交出了2018年的成绩单。

4月15日晚间，保利发展发布2018年年度报告。报告期内，公司实现营业总收入1945.55亿元，同比增长32.66%；净利润261.49亿元，同比增长32.78%；归母净利润189.04亿元，同比增长20.92%。

2018年保利发展的结算毛利率提升1.45个百分点至32.49%，得益于结转项目价格上升，房地产结转毛利率也提升至32.68%，这在行业内已属于相当高的水平；另外保利发展还实现投资收益26.90亿元，同比大幅增长60.06%；净利率也达到13.44%，与2017年基本持平，高于行业平均水平。

基本面良好的公司，在面对行业下行局面时，其优势体现在方方面面：2018年保利发展全年累计实现销售回笼3562亿元，回笼率达88%；经营性现金流为119亿，同比增长140.65%；加权平均ROE为16.4%，同比提高0.12 个百分点；净负债率80.55%，同比降低5.82个百分点；银行贷款、直接融资占比分别为71%和15%，有息负债综合成本仅约5.03%；公司通过收并购、合作开发、旧城改造、产业拓展等方式获取项目75个，占全年拓展金额及拓展面积的54%、58%。

在销售端，保利发展2018年实现签约金额4048.17亿元，同比增长30.91%，不仅首次突破四千亿大关，市场占有率也提升至2.70%。

平安证券指出，过去两年保利发展的开工销售提速明显，2018年仅在前三季度就实现新开工面积3297万平方米，同比增长84.2%，远超全国同期的16.4%，完成了全年计划的99.9%。“持续高开工为2019年销售提供充足货值，预计后续销量仍有望延续增长。"

全速追赶并没有让保利发展失去对行业的判断。

受下半年楼市降温影响，保利发展也调整了拿地节奏，全年新增建面3116万平，拿地金额为1927亿元，截至期末的待开发面积达到9154万平方米。

除却拿地时机的选择，保利发展对于投资区域的选择，也展现了这家央企对于未来房地产市场的研判。

2018年，保利发展拿地区域重心仍聚焦在一二线城市及核心城市群，期内新增建面区域占比为一线10%、二线41.6%、三线29.3%、四线19.1%。在9154万平方米待开发土储中，一二线城市占比60%，城市群周边的核心三四线城市占比30%，其中在珠三角拥有待开发面积3447万平方米。

考虑三四线楼市受棚改货币化弱化、需求透支等影响下行压力加大，保利发展后续的拿地仍将侧重核心一二线城市和都市圈。

对市场的这种准确判断，基于保利发展近几年一直坚持的市场研究。保利在3月份发布的房地产行业白皮书中提到，中国已开始了以核心城市向外围扩展的“二次城市化"，城市群和都市圈成为中国经济发展和房地产市场的核心引擎。

在此之前，粤港澳大湾区规划在2月18日落地，随后的2月21日，发改委又提出，要打造若干有全球影响力的都市圈，遥相呼应着保利的战略判断。

这种趋势已然十分鲜明地体现在了保利发展既有的销售结构中。

根据年报，2018年保利发展一二线城市及六大核心城市群销售贡献均达77%，其中在珠三角实现签约销售1170亿元，较去年同期增长24%。深耕城市销售再创新高，单城签约过百亿城市12 个，广州实现签约400亿元，佛山、北京超过250亿元，东莞、中山等首次突破100亿元。

国泰君安在最近的研究报告中提到，保利发展结算滞后期约2年，考虑到2016年销售项目利润率较为丰厚，因此2018-2019年进入到高利润增速时期。以2017-2018年销售金额判断，2019-2020年结算收入依然会保持20%以上增速。

在2018年将公司的“一主两翼"战略升位后，保利发展的地产及相关产业协同发展也取得不错成效。

保利物业在全国的布局城市已达到131个，综合实力位居国内物业管理行业前五，并实现了多业态市场化拓展，通过收购湖南天创物业不仅进一步扩发市场布局，也展现了多种拓展方式。

在房地产经纪业务方面，保利发展在去年与合富辉煌完成股权整合，双方的一二手物业代理业务得到融合发展，累计的业务覆盖城市超过150个，代理项目超过1700个。

过去几年，保利发展在商业物业的拓展和运营方面也取得进步。截至2018年末，这家公司商业板块运营的项目已达到65个，管理面积为266万平方米。另外通过轻资产模式也实现了品牌及管理输出，外拓的购物中心达到10个，酒店4个。

在不动产金融方面，保利发展也继续发挥其优势，旗下的累计基金管理规模逾1000亿元，累计投资项目超过150个。

无论是从公司基本面、各项业务运营成绩以及财务状况来看，保利发展的持续增长依然可期。在处于深度调整的市场环境中，这家公司也有能力抓住基于实现进一步的发展。

今年一季度，保利发展已实现签约金额1096.6亿元 ， 同比增长26.14%，规模暂时位于行业第四位，这显示出在市场下行阶段，保利发展仍然保持了不错的增长势头。

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