降速后的泰禾有提升，但高负债还是老难题

过去一年对于泰禾来说很不轻松。

4月12日晚，泰禾集团（000732. SZ）发布了2018年年度业绩，报告期内，泰禾实现营业总收入309.85亿元，比上年同期增长27.35%，实现归属于上市公司股东的净利润为25.5亿元，比上年同期增长20.2%。

在经历2017年大规模并购带来的资金压力后，泰禾在扩张上速度上明显放缓。

2018年，泰禾房地产业务实现营业收入295.51亿元，结转面积124.48万平方米，对比2017年，变动的幅度并不大，这其中住宅地产实现销售收入172.77亿元，结转面积76.77万平方米;商业地产实现销售收入122.74亿元，结转面积47.71万平方米。而2017年，泰禾在住宅地产方面实现销售收入164.61亿元，结转面积89.68万平方米；商业地产实现销售收入66.08亿元，结转面积32.72万平方米。

更直观的数据体现在总资产增长幅度上，2018年泰禾总资产同比增长17.8%，要知道，这一数据在2017年达到了67.33%。放缓扩张的泰禾在现金流方面也有所好转，经营性现金流量净额回正，达到139亿元，投资活动现金流出较上年数减少47.09%，筹资活动现金流入减少25.92%。

在业绩期内，泰禾在全国29城累计开发全产品系列项目90余个。待开工土地面积408.85万平米，计容建面460.76万平米。在建项目58个，计容建筑面积1489.16万平米；在售项目70个；新进入廊坊、中山市场。

从区域来看，华东区域与半年报相比的营收略有好转，但全年仍旧下滑23.2%，北京区域则迎来了爆发，134亿元成为了2018年对泰禾贡献最大的区域，进入2019年，泰禾北京区域掀起一场“抢收计划"，泰禾北京在春节这一个月的时间内销售额突破了50亿。

另外值得一提的是广深区域在2018年实现了33557.66%的增长。2018年，泰禾在珠三角地区的项目主要有珠海泰禾中央广场、佛山院子、澳门湾等项目。这些项目的入市让泰禾在广深区域供货方面有了很大改善，毕竟2017年该区域的营收仅有470万。

2018年，泰禾最受外界关注的就是其资金链的问题，业绩报告中显示，2018年，泰禾的借款为1375.07亿元，平均融资成本为8.52%，借款最主要来源为非银行借款，其中，泰禾与长城资产管理、华能贵诚信托联系密切，而华能信托也是外界传言泰禾引进战投的目标之一。

在泰禾2112亿元的负债中，短期债务下降至574.3亿元，而其货币资金则为149亿元。同时，泰禾的净负债率下降到384.88%，今年一季度持续下降至279.19%，尽管与2017年高达475.03%的净负债率相比降幅明显，但泰禾的净负债率在行业中仍旧偏高。按照黄其森的要求，泰禾集团资产负债率在2018年要降低到75%，目前来看，86.88%的资产负债率仍旧未能达到他的要求。

泰禾持有大量高端产品，这些项目因含有分期付款结算的方式，周转速度较慢，且预收款金额与回款速度较低。另外，泰禾集团的资产还有一些商业、自持物业以及小镇等业态，但这些产品不是回款的主力。因此，泰禾去年在内部将高周转上升至集团重点任务之一，同时，泰禾也在大规模与其他房企进行接触，寻求项目上的合作。

泰禾集团曾对投资者表示：“泰禾公司2018年重点执行高周转策略，高周转是2018年的重点任务之一，新增获取土地项目一般要在6-8个月具备销售条件（一线城市除外），但泰禾集团的高周转不是以降价、降低产品品质和赶工期来实现的，而是通过提高经营决策和管理效率实现的，施工质量和产品品质必须得到保障。"

今年，泰禾将杭州蒋村、南昌茵梦湖、漳州红树湾等项目的部分股权出售给了世茂，回笼资金28.16亿元。接近泰禾人士曾向界面新闻表示：“世茂在开发节点、成本控制等方面有优势，泰禾则有着较强的操盘能力，双方可以优势互补。"

另外，泰禾也在不断对体系进行精简，年报中显示，泰禾旗下的子公司“非同一控制下企业合并"19个，“股权转让减少合并"数量为11个。

自从提出“泰禾+"战略以来，这家闽系房企就希望依托自身在住宅、商业领域的资源，发展包括医疗、文化和教育等需求业务，并在内部进行人员和架构调整，这一变动在2018年尤为明显。

业绩报告中公布的离职高管包括了监事长丁毓琨、副总经理沈力男、财务总监罗俊、副总经理郑钟、副总经理朱进康、财务总监李斌等，实际上，泰禾集团中高层的变动还不止这些，而此前传言离职的副总经理张晋元仍然在职，他的任期到今年9月5日。

另外，在年报发布前不久，泰禾发布了《关于泰禾集团2018年度利润分配及资本公积金转增股本预案的提议函》的公告，提议以董事会审议通过分配预案之日的总股本为基数进行资本公积金转增股本，向全体股东每10股转增10股，同时每10股派发现金红利人民币2.20元。

此举引发了深交所的问询函，要求其详细说明制定此次利润分配预案的依据及合理性，分析与公司业绩增长的匹配性，在年报披露前公告利润分配预案的原因。

泰禾集团称这份高送转方案的核心目的是“增加股票流动性"。该公司公告称，与同行业上市公司比较，公司总股本、流通股均相对偏小，股票流动性不强。公司适时按一定比例转增股本有利于优化公司股本结构，增强公司股票流动性。

2018年，泰禾在降速方面取得了不错的成效，盈利能力也得以提升，但摆在其面前的负债压力还需要进一步缓解，另外，在发布年报的同时，泰禾也公布了2019年一季度业绩，得益于一季度的“抢收"以及部分项目的股权出售，泰禾在一季度实现营收74.54亿元，同比增长24.47%，净利润为9.97亿元，同比增长221%。

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