中交地产重组有进展，但业绩并无起色

记者 | 傅林林

中交地产（000736.SZ）在4月11日发布了2018年业绩报告。

2018年，中交实现实现营业收入89.5亿元，同比增长42.91%；实现利润总额15.42亿元，同比增长47.07%，实现归属于上市公司股东净利润8.1亿元，同比增长36.69%。

中交地产在2018年实现的签约销售金额为148亿元、回款金额161亿元。另外，中交共持有及参与房地产项目44个(包括并表项目和参股项目)，业务主要分布于长三角、珠三角、京津冀和西南城市群等区域，占地面积达到396.04万平方米，这些数据在整个行业中并不显眼。

在中交持有或者参与的44个项目中，仍有大量未开发完成。年报显示，中交2018年累计竣工面积为360.25万平方米，而在建及待建面积则达到了868.33万平方米。

这其中几个大盘的开发速度与行业领先企业相比有着不小的差距。重庆中央公园项目2017年就开工建设，规划总建筑面积为197.39万平方米，几经波折后，中交将29%的股权出售给了金地，目前仍旧有174.46万平方米处于在建或待建状态。

长沙中央公园项目在2012年就已经开工，规划总建筑面积120.62万平方米，目前已竣工面积为72.97万平方米，实际投资额度还不到规划中的一半。

从债务层面看，2018年中交融资规模达到143.22亿元，其中主要渠道为银行贷款和关联方借款，成本区间为4.99%-7.6%和5.6%-9.63%，资产负债率为89.48%，2016年、2017年，中交地产的资产负债率分别为82.52%、88.56%，在房企纷纷喊出降负债的环境下，中交近几年的负债率都不见回落。

业绩显示，中交2018年经营性现金流量净额为57.9亿元、投资活动流量净额为净流出7685万、筹资活动流量净额为净流出46.9亿元，根据公告解释，2018年，中交在土地支付金项目获取等经营层面支出减少、通过收购等投资活动收入增加、以及偿还债务和进行资产收购等方面支出增加。

另外，整个2018年，中交地产多个财务数据出现了大幅度的变动，像应收帐款同比增长3640.54%，预付账款增长2239.92%，其他应收款增长327.65%。

外界更为关注的则是“中交系"的重组进程。今年初，中交地产出资8.6亿元收购中交集团持有的北京联合置业有限公司100%股权。联合置业控股、参股项目有4个，中交方面表示：“本次交易完成后，联合置业将成为公司全资子公司，将较快增加公司地产项目数量，扩大公司规模，公司房地产业务区域将拓展到青岛、杭州、石家庄等地，有利于增强公司可持续经营能力，促进公司主营业务的健康发展。"

此次收购也对应上述现金流量的变动，收购的支出体现在筹资活动中，而联合置业旗下的项目所处的区域几乎没有中交地产的分公司，从而填补了中交地产的市场空白，其资产价值在并表后体现在中交地产投资活动的资金流向中。

此外，去年8月，中交地产公告称，中交房地产集团将收购合并中住地产，申请豁免要约收购义务在10月获得证监会核准。目前该合并已经完成，中交房地产集团成为中交地产的控股股东。

在去年9月，中交地产董事会也进行了大换血，包括地产集团董事长孙国强、吴文德、曹舟南在内的6名董事集体卸任，董事长由中交投资有限公司原董事、总经理赵晖接任。

这家曾扬言要冲刺央企前三的企业仍未释放其最大的能量，尽管去年中交系在重组方面进行了诸多尝试，但目前还未对上市公司业绩产生较大帮助。

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