【评论】发改委新政积极推动落户，各地房价怎么走

文 | 郭强

（郭强博士，供职于国内某大型商业银行）

发改委4月8日印发了《2019年新型城镇化建设重点任务》，其中明确提出，积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户，继续加大户籍制度改革力度：在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

这则消息对于房市来说，无疑是一枚重磅炮弹。任何一个市场，都是由供需关系来决定价格的走势，即便是在被严格调控的房地产市场，巨大的供求结构变化也能导致价格的相应调整。粗略统计，这次落户新政覆盖的城市超过70个，除去4个直辖市外，基本上平均每个省份第一第二大城市都包括在内。

我们把房地产市场看成一个普通的市场，把房价当成是一件普通商品的价格，来看看房价发散的途径。首先，核心圈向外扩散。比如说，假设山西大同的房子涨了20%了，当地人都知道，但山西省会太原的房价就会跟着涨吗？不会的，因为关注大同房价的人太少了，最多是大同本地人或者大同下面县区的人关注。全中国关注房价走向的人，都会盯着北上广深这些一线城市，有什么风吹草动，大家自然就会联想到自己所在的城市会不会也出现类似的情况。

其次，横向对比扩散。长沙人民看到北京房价涨了，就会联想到长沙可能也要涨价了，那么到底长沙涨多少合适呢？长沙房价和北京显然不具备可比性，恰好武汉、郑州的房子也在涨，同时中部省会城市，相比自然合理。了解了这两个问题，我们就开始来推演未来的房价会怎么走了。

先来看看北上广深这些标杆城市的房价会怎么样。尽管落户新政也包含了特大超大城市，但北上广深进入的壁垒相对较高，仅依靠落户新政不会在短时间内集聚巨大的住房需求，房价的波动，更多是靠消费者或投资者的预期来博弈。长江证券最新的报告显示，“春节以来，多个城市二手房成交回升，房价预期也有所修复。北京、深圳、南京、杭州等16座城市，春节以后二手房成交持续修复，其中3月以来平均每周成交二手房161万平米，明显好于2018年初以来每周130万平方米的平均水平"，且“当前地产销售回暖结构性特征显著，以一、二线城市为主"。也就是说，核心圈的涨价效应渐显，市场关注度也在不断提升。

再来看看二线城市（省会）的房价走向。基于以下几个考虑，个人认为，本次发改委文件提到的政策对省会城市的房价影响最大：一是省会城市对本省非省会城市居民具有相当的吸引力；二是本省的支柱产业一般都聚集或正在朝着省会城市及周边聚集；三是大城市房产流动性相对较好。这几个方面决定了省会城市的人口增量、购买力、市场活力都会比其他非省会城市有更大的优势。新政策将为这些二线省会城市吸引大量的毕业生、欲在省会城市购房居住或顺带投资的省内居民，以及基于产业发展而移居的人员。在供给无法短期内快速放大的情境下，需求的显著扩张必然会导致房价和市场情绪发生改变。而且，在媒体、中介等的渲染下，这种改变可能来的更快更突然。

华创地产团队的研究报告显示，2017年2月至今，西安、南京、武汉、长沙、东莞等30多个二三线城市陆续出台60余次人才新政，以加大货币补贴力度、放宽落户门槛、取消部分人群限购条等方式开启“抢人才战"，2017年南京、杭州、武汉和西安等城市户籍人口增速都达到近5年的峰值，对相应城市的户籍人口以及商品房成交均有所拉动，在政策落地后的1-2个季度后，当地房价开始走升。而本次发改委最新政策的刺激力度会更大，因此对房价的影响不可小视。同时，由于部分城市二手房成交回升，市场对于“楼市回暖"关注度明显抬升，这也会加速新落户居民的房屋购买节奏。

但三四线城市房价未必普涨。一是购房居民的资金约束。购买房产通常都是家庭巨额支出，对于普通居民而言，住宅从非省会城市升级到省会城市会消耗大量的积累资金，整体来看，也会削弱对三四线城市房产购买的能力。二是从村镇向三四线城市转移的居民，通常购买力也相对较弱，对三四线城市的房价提升拉动有限，加之供给相对宽松，房价上涨难度较大。三是部分产业集聚的三四线城市可能跟风上涨，这些城市一般都集聚在热点二线省会城市的周边，也会吸引部分省会城市人员购房。

总体判断如上。肯定有读者会问，国家不是狠抓房地产调控吗？房价还会涨吗？没错，我们国家对房地产市场的主基调还是“房住不炒"。但不炒房和房价上涨是两个概念。作为重要的大类资产，如果房价的涨幅和当年中国GDP的涨幅相当，那这样的上涨，我认为是完全可以接受的，并不在炒作的范畴。此外，有部分城市陆续试点“一城一策"的地产调控政策，也会对整体的房地产市场产生外溢性影响。

（文章仅代表个人观点。责编邮箱：yanguihua@jiemian.com）

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