新城市 真想建一座“新城市”？

新城市销售费用及其占比情况 单位：万元数据来源：招股说明书

作为一家轻资产运营企业拟使用大笔募资购置房产遭质疑

自第十八届发审委履职以来，IPO发审提速，4月11日又将有5家企业上会，其中就有深圳市新城市规划建筑设计股份有限公司（简称：新城市）。作为一家规划设计综合服务提供商，最近几年新城市业绩增长较快，但《金融投资报》记者注意到，在业绩增长背后该公司销售费用逐年递增，其中招待费几何级增长；同时，作为一家高新技术企业，研发投入呈下降趋势；更令人费解的是，作为一家轻资产运营的企业，却拟使用大笔募资购置房产。

■本报记者 苏启桃

偿债能力弱于同行

公开资料显示，新城市是一家规划设计综合服务提供商。从业绩来看，增长明显。2015-2017年，实现营业收入分别为2.19亿元、2.80亿元、3.68亿元；对应各期净利润分别为 6409.86 万元、4816.80 万元和7221.73万元；扣非后归母净利润分别为2466.73万元、4838.96万元、6670.91万元。

然而，随着业绩的增长，公司销售费用也逐年递增。2015-2017年分别为686.08万元、1152.19万元和1490.01万元，占营收的比例分别为3.13%、4.12%和4.05%。与同行相较而言，新城市的销售费用率高于山鼎设计、启迪设计、苏州规划以及行业平均值。

具体到销售费用分析上，公司销售费用中的业务招待费持续大幅增长，且占销售费用的比例逐年提升。2015-2017年，业务招待费分别为72.80万元、144.60万元、279.20万元，占销售费用的比重从10.61%，升至12.55%，再升至18.74%。

招股书披露，随着业绩增长，新城 市 的 负 债 水 平 也 在 走 高 。2015-2017年，资产负债率分别为40.05%、45.94%、46.64%，呈逐年递增状态。与此同时，偿债能力指标中的流动比率和速动比率却在走低。招股书称，由于无存货，公司流动比率和速动比率一致，2015-2017年分别为3.52倍、2.28倍、1.83倍。

公司在招股书中称，2016年末、2017年末的资产负债率相对2015年末整体较稳定，说明长期偿债能力水平稳定，而流动比率趋近于2，说明短期偿债能力属于正常水平。但与同行相比，新城市的偿债能力明显又弱于同行。比如，2015年、2016年，同行上市公司平均负债率为29.96%、27.86%，但新城市却达到40.05%、45.94%。再如，2015年、2016年，同行上市公司平均流动比率和速动比率分别为2.74倍和4.12倍，新城市的流动比率和速动比率却只有3.52倍和2.28倍。

研发投入不增反降

值得注意的是，新城市2012年11月取得高新技术企业认定证书，后在2015年11月通过复审，长期以来享受相关税收优惠；而且，随着公司业绩增长，优惠自然越来越多。但《金融投资报》记者注意到，作为一家高新技术企业，研发投入却并未跟着公司业绩有所提升，且研发费用占营业收入的比重逐年递减。

招股书披露，2015-2017年，公司研发费用分别为1571.37万元、1189.31万元以及1202.35万元。据公司营业收入简单计算可知，2015-2017年，研发费用占营业收入的比重分别为7.16%、4.25%、3.27%。

虽然按照现行的高新技术企业认定条件，新城市大概率已经在2018年再次复审时取得高新技术企业证书，但若研发投入再减少，往后能否再享受税收优惠就得打个问号了。公司对此也坦言风险：“如果未来上述相关税收优惠政策发生调整，或者不能满足相应政策要求，将致公司无法享受相关税收优惠政策，从而对公司经营业绩造成不利影响。”

首次发行股份，新城市的目的自然是募集资金建设项目。此次拟募资4.34亿元，用于设计平台建设、创新发展研究中心建设、信息系统建设项目和补充流动资金。同所有拟上市公司一样，新城市在招股书中尽力阐释了募投项目的必要性、可行性和迫切性，但《金融投资报》记者却注意到，公司拟将大笔资金用于购置房产，遭到市场人士质疑。

在设计平台建设项目中，公司拟将现有分公司改扩建为设计平台，并新建东北分公司、山东分公司等10家分公司作为设计平台。各设计平台建设周期为一年，在三年内分批建设，合计配备人员462人，购置办公楼1580平方米，租赁办公楼2640平方米。而北京、上海、西安、重庆和武汉需要购置办公楼，合计需投资7660万元，占该项目总投资的55.43%。而在项目创新发展研究中心网络建设项目中，公司又拟购置办公楼，称办公楼购置费主要用于北京、上海两地的创研中心办公场所购置，按照单位面积购置价格8万元计算，北京、上海房屋购置费分别为5600万元、2800万元，合计8400万元。这又占去该项目投资额的62.63%。公司在招股书中明确提到，公司属于技术与智力密集型服务行业，以轻资产运营为主。此外，公司还拟使用6000万元募资补充流动资金。这也即意味着，公司募资4.3亿元，其中超过一半都用来买楼和补充流动资金了。

《金融投资报》记者将上述问题整理并发至公司，但截至发稿仍未获回复。对于公司后续进展，《金融投资报》将持续关注。

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