上海写字楼价格回落两成，外资并购重新活跃

记者| 马一凡 实习生刘航

上海大宗房地产资产成交中正频现外资身影，他们等待这一刻已久。

仅在2018年第四季度上海市场就发生数宗大手笔交易，包括：凯德集团以总价205亿元人民币收购上海星港国际中心；黑石集团以人民币110亿元买下上海丰树商业城；基汇资本联手加拿大Quadreal地产以29.48亿收购上海海洋大厦。

今年第一季度，更多的大宗交易正被摆在谈判桌上，但价格却没那么高了。在上海市场大宗交易中最受欢迎的写字楼资产，今年第一季度的价格跟去年的预期价格相比，已经有了15%-20%的回落。

“从表面来看，外资正在变得活跃，实际上却是内资在变化。"第一太平戴维斯上海投资部副主管关伟在接受界面新闻记者采访时表示，正是因为国内投资者及开发商融资成本与日俱增，给了境外投资者更多的收购机会。

关伟表示，大宗交易最近的一波行情是从2014年年底开始出现，交易数量和交易金额均在2016年、2017年期间达到顶峰状态，2018年整体开始呈现下行趋势。

在这一波行情中，外资被“冒头"的内资力压。“不是外资不想参与，实际上他们一直在积极参与收购出价，但在市场环境和资金链宽松的情况下，有时内资竞价更积极，相对而言竞价成功概率更高。但到了2018年去杠杆的环境下，内资的大热势头陡降。"关伟说。

2018年下半年伊始，大宗交易市场走向下坡路。根据Real Capital Analytics及第一太平戴维斯市场研究部数据，去年全年大宗成交（指人民币1亿元以上成交，不含开发地块）总额为人民币1888亿元，相比2017年同比下降20%；上海2018年全年大宗成交额720.5亿元，同比降低31%。

实际上，在2016年年末普遍降杠杆以来，中国房地产投资市场的活跃性以及投资者类别都已经开始发生变化。不过，大宗物业交易市场的反应总是相对滞后一些。

关伟对界面新闻记者表示：“市场是从去年的五、六月份开始慢下来，政策对于大宗交易有滞后性，因为大宗交易的周期都比较久。今年年初资金面相对放松，市场可能会开始回暖，但对大宗交易市场整体转好是否带来积极的影响，预计到今年年中或者下半年才会进一步体现，至少目前来看仍是境外基金比较积极。"

他判断，境外房地产基金之前在报价上通常不占优势，而市场形势的转换为境外投资者打开新局面，预计在未来的12-18个月间，境外投资者在市场上将更为积极活跃。内资由于过去两三年的激进收购动作，接下来或将面临退出的压力。

与此同时，在大宗物业交易中一直最受欢迎的写字楼资产，今年在价格上有了一定的回落调整。

第一太平戴维斯华东区董事长朱兆荣告诉界面新闻记者，过去两年上海写字楼资产的交易量很大，价格也被推得较高，但目前部分在售写字楼业主愿意接受的成交价格跟去年的预期价格相比，已经有了15%-20%的回落，这其中包括多方面原因。

主因还是去年价格推升太高，已经有不理性的成分；其次，外部环境也对写字楼租赁市场产生了一定影响，这主要是一种预期上的作用，买家正在变得谨慎和观望。一些参与收购报价的外资认为，现在来自于内资的竞争少了，也会对业主的报价进行议价。

上海写字楼市场整体的增量较大，空置率也有所提升，而对未来两三年的租金预测，朱兆荣表示这项预判会比较保守，整个市场不够乐观，因此中介方的佣金也在提高。

在这种情况下外资为何仍继续加码投资中国的大宗物业？关伟表示，相比于欧美成熟市场的低风险、低回报，尽管中国的房地产行业已经发展了20多年，但在外资眼里还是刚起步的市场，尤其是以商办物业为主的大宗交易市场，他们觉得在这个市场还是能找到回报率非常不错的机会。

尽管国内融资成本要高于发达国家市场，项目净收益率一般在4%左右，也并不高，但外资看中的是租金增长和退出时的资产增值。

目前的内资层面也有一些积极因素，或将迎来更多政策上的放开。首先，中国基本养老保险基金投资潜力巨大，在美国、新加坡以及加拿大等成熟市场，养老保险基金是投资市场上核心资产的主要买家。随着中国养老保险基金的投资管理更加完善，支持政策进一步落实，预计在商业地产投资市场上能看到中国养老基金的更多身影。

其次，保险资金的房地产投资存在很大增长空间。根据第一太平戴维斯报告数据，截至2018年上半年中国保险公司合计有人民币17.6万亿资产，目前中国政策允许保险公司将最多30%的资金用于房地产投资，15%的资金用于海外投资，然而目前险资只有很小一部分布局在房地产市场，如果或可能提高投资房地产的比例。

另外，市场预计房地产信托投资基金（REITs）发行将被列上日程。2018年中国证监会以及中国住建部均发文鼓励推进长租公寓项目证券化。如果REITs的法律和税务障碍得以解除，中国的房地产信托投资基金市场规模将会超过美国，同时也为投资者提供了重要的退出渠道。

为了获得更高的回报率，一些投资者也转向非传统物业领域寻求投资机会，目前比较热门的有物流资产、长租公寓、轻奢商务酒店以及数据中心。

“电商的发展，让物流越来越火，资本都是逐利的，觉得物流极具发展潜力，所以基金也会把一部分原本要配置在写字楼的资金转放到物流项目上，这或将成为今后大宗投资的趋势之一。"朱兆荣说。

物流资产现已成为交易气氛最活跃的利基资产类别，这个市场目前由几大主要运营商垄断。两三年前，投资物流资产的主要方式还是通过土地拍卖拿地并进行开发，但如今物流用地供应有限，绝大多数的物流资产投资都是在二手市场完成。

目前物流资产的主要投资活动集中在苏州、东莞、嘉兴等一线城市的卫星城，以及二、三线物流枢纽城市。大规模的物流资产投资者正从单纯的仓储业主转变为公司物流解决方案提供者。

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