年报季看“侠客” 粤闽浙三大派系谁领风骚？ 从“华南五虎”到“碧万恒”，粤系仍是最具实力的派系；激进闽系出现分化，个别企业向稳健过渡；浙系第二梯队中小房企快速成

克而瑞排行榜显示，粤派房企占据TOP10的6席，分别为碧桂园、万科、恒大、保利、中海、华润。 闽系第一梯队的房企，包括世茂、阳光城、旭辉、正荣、泰禾、融信在内都已经跨入千亿级门槛。 2018年，中梁、德信等企业开启IPO之路，借助资本力量获得更大发展。

创意图片/新京报记者 李凯祥

粤系“高光”

“碧万恒”稳居前三千亿阵营扩围

一部粤系房企沉浮录，半部中国房地产风云史。国内土地拍卖第一槌、第一家房地产公司、第一个商品房小区都在广东诞生，广东也是我国最早一批房企诞生地，万科、碧桂园、合生创展、富力、中海、保利、华润、招商、金地、恒大等，在中国房地产史的各个阶段扮演着重要角色，从“华南五虎”到“招保万金”，再到“碧万恒”，是中国地产江湖中最具实力的房企派系，没有之一。时至2018年年报发布季，粤派房企表现如何？呈现出哪些新的特征？

头部房企强者恒强

在克而瑞发布的《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中，粤派房企占据TOP10的6席，分别为碧桂园、万科、恒大、保利、中海、华润。统计数据显示，2018年，房企销售额集中度同比有较大幅度提升，其中，TOP10房企集中度达26.9%，上涨了2.7个百分点。TOP3房企集中度达12.6%，涨幅有所放缓，上涨0.7个百分点。

虽然TOP3房企集中度增速有所放缓，但“碧万恒”销售额之和接近TOP4-TOP10房企规模之和，可谓惊人。业绩报告显示，2018年，碧桂园实现归属公司股东权益合同销售金额约5018.8亿元,同比增长31.25%。万科2018年实现合同销售金额630.1亿元，同比增长14.54%。恒大实现合约销售金额约5513.4亿元，同比增长10.1%。在销售规模上，碧桂园优势明显，虽然未披露全口径销售额，但是机构测算出超过7000亿元，位居第一，恒大权益销售额位居第一，万科增速放缓明显。

此外，除了座次排名不同外，“碧万恒”在其他指标上也不同，诸如土地储备，决定着未来业绩增长。截至2018年底，恒大土地储备达到3.03亿平方米，碧桂园是2.4亿平方米，万科在1.5亿平方米左右。在盈利上，恒大稳坐“利润王”，万科、碧桂园次之。

此外，头部房企中，保利、中海、华润同为央企，多年来，其业绩增长具有稳定性和可持续性。

千亿新军负重前行

2018年，房企销售千亿阵营再扩围，成员多达30个，其中千亿新军中，粤派房企榜上有名，包括富力、雅居乐。

业绩报告显示，2018年，富力协议销售额为1311亿元，同比增长60%，完成1300亿元的年度目标。这是富力首次迈入千亿大关，可载入自己的“史册”。此外，富力营收也实现了30%的增幅。但令人唏嘘的是，富力为人诟病的高负债问题并未得到解决，2018年，富力负债同比增加631亿元，截至当年年底，总额达2963亿元，净负债率高达184%。另一个可能会让富力焦虑的是净利润大幅下滑，2018年，富力净利润下降了60%，为87.28亿元。这与接盘万达酒店资产不无关系，富力曾表示，现在公司的净利润下降与收购万达集团的酒店资产等有一定关系。众所周知，酒店产业重在运营，前期投入大、资金沉淀多，对于富力来说，这个“坑”短时间内或难以填平。

如果说富力的千亿之行是沉重的，那么雅居乐千亿首秀并不容易。2018年，雅居乐实现预售金额1026.7亿元，同比增长14.5%。虽然首次迈入千亿门槛，但遗憾的是，与1100亿元的销售目标仍有70多亿元的缺口。细究背后原因，雅居乐以往业绩增长较为倚重的海南区域销售下滑严重。曾经，雅居乐位于海南的大盘清水湾项目连续多年创下销售纪录，被业内封为“神盘”，直至2017年，清水湾的预售金额仍高达170亿元，占雅居乐全年销售额的19%。但是2018年4月海南实施全域限购，堪称史上最严调控，将海南清水湾拉下销售神坛。2018年，雅居乐海南、云南的销售业绩贡献占比下降至19.2%，仅相当于2017年清水湾一个项目的贡献占比。雅居乐能否重振海南市场，取决于当地的调控政策，定位于自贸岛的海南，会松绑吗？显然不太可能。不过，雅居乐在2018年新增46幅地，或许可以从另一层面填补海南市场的损失。

除了千亿新兵外，粤派房企中还有一批千亿瞭望者，诸如中国奥园，2018年实现合约销售金额912.8亿元，接近千亿，同比超过100%。此外，处于500亿-700亿元销售区间的有龙光地产、佳兆业、合景泰富、时代中国、越秀地产。

老牌房企掉队多年

曾为“华南五虎”之首，曾经是中国房企中第一个销售额破百亿者，在1998年左右，合生创展是房企老大更是王者，曾被王石称为“中国房地产界真正的航空母舰”。2001年，老板朱孟依家族的珠江系北上入京，披荆斩棘，拿下多个项目，此后的2004年，合生创展销售额突破百亿元，但是在2009年达到150.9亿元的业绩高峰后便开始徘徊不前，销售额保持在百亿规模左右。2010年至2014年，合生创展销售金额分别为110.4亿元、99.4亿元、116.43亿元、112.7亿元、53.52亿元。2017年，合生创展再次进入百亿阵营，2018年实现合约销售额约149.75亿元，同比增长62.28%。

即便增速在同行中位居中上等，但是由于基数小，合生创展仍未走出销售额百亿魔咒。中国房地产经历十多年的发展，早已经历沧海桑田般的巨变，强者愈强，而曾经的老大哥却仍然掉队中，不管是无为而之还是市场的优胜劣汰，随着土储的日渐减少和获取难度的增加，留给合生创展的路不会太长。

与合生创展同样没落的还有星河湾，2000年时横空出世，其打造的豪宅项目被称为“地产界的劳斯莱斯”，成为同行学习的对象，但是此后星河湾折戟鄂尔多斯，再后来，声音越来越少。新京报记者段文平

闽系分化

保规模向左降负债向右

闽系房企一直是房企中个性鲜明的一支队伍。秉承“爱拼才会赢”的闽系房企常常呈现出规模增速快、负债率高企的“激进”形象。

回顾2018年，闽系房企之间出现了较大的分化趋势，体现在发展战略、规模增速、负债趋势等各个方面。

向左，向右？

闽系房企一般指早期成立于福建，业务范围拓展至全国的房地产开发商。

据业内人士称，闽系分南派和北派，南派诞生于厦门或以厦门为主战场崛起，北派则以福州为大本营。南派代表有世茂、旭辉、建发、中骏、禹洲、宝龙等；北派有泰禾、阳光城、正荣、融信、融侨、福晟、金辉等。

闽系的迅速崛起与其高杠杆、高价拿地的扩张策略密不可分。2015-2018年，闽系房企将杠杆运用到极致，在全国拿地王，扩大销售规模，成为全国房企中的“黑马”。

进入2018年，面临市场的转冷和财务杠杆的风险，原来高规模、高负债的龙头闽系房企放慢脚步，转向降负债、保盈利，以阳光城、泰禾、融信、正荣为代表，不再单一地追求规模增速，而是逐渐向稳健过渡，努力摘掉“激进”的标签，但是由于前期“激进”发展，降负债难度也相对较大；而另一方面建发、宝龙、融侨还保持“规模为王”，仍然在追求规模的狂奔中。

规模分化

目前，第一梯队的房企包括世茂、阳光城、旭辉、正荣、泰禾、融信在内都已经跨入千亿级门槛。

冲进千亿的房企普遍扩张步伐较快，呈现高杠杆率、合同销售金额高增长的特点。

从《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》的排名来看，世茂、阳光城、旭辉、泰禾、正荣已经进入TOP20。排名最靠前的世茂位列第11位，2018年合约销售额1761.5亿元，同比上涨74.8%，保持闽系的龙头位置。

从规模细分来看，第二梯队包括融侨、金辉、福晟销售规模在600亿至800亿元的区间，发展速度较快，成为千亿的后备军。其中，融侨、金辉、福晟也进入了房企排名TOP50。第三梯队包括建发、中骏、禹洲、宝龙，规模在400亿元至600亿元区间，排在50名之外。

从2018年规模增速来看，闽系房企同样出现分化的特征。其中，融信的销售额增速达到142%，世茂、阳光城的增速也达到70%以上，而此前销售额增速靠前的黑马房企旭辉、禹洲、正荣销售增速放缓。以禹洲为例，禹洲地产2018全年销售金额560亿元，同比增长39%，未完成600亿元的增长目标，而2017年规模增速为同比增长74%。

负债仍存难题

闽系房企常常被贴上“激进”的标签，不仅因为闽系房企一贯秉承“规模为王”的理念，也因为在规模的发展中负债率居高不下，最为典型的是泰禾和阳光城。泰禾在2018年年中的净负债率高达300%以上，已经居上市房企的行业之首。刚刚发布财报的阳光城净负债率为182.22%，同比减少70个百分点，虽然净负债率已经大幅降低，但是仍然处于同行业的较高水平。

此外，融信、宝龙的负债也较高。其中，融信2018年净负债率为105%，宝龙的净负债率攀升至101.6%。

从负债趋势来看，闽系房企的负债也呈现分化态势。不少闽系房企正在实施战略转向，重点是降低负债来控制企业发展杠杆。例如，此前负债率较高的阳光城、融信净负债率都大幅降低；而另一方面例如宝龙地产追求规模增速而净负债率攀升至101.6%，比2017年同期增加了14.8个百分点。

值得注意的是，由于闽系房企的负债率仍然处于行业高位，所以也面临着较大的偿债压力。从债券到期压力看，闽系房企存量债到期普遍集中在2019年和2020年。其中，融信、金辉、泰禾在未来两年的偿债压力会相对较大。新京报记者徐倩

浙系“新兵”

第二梯队崛起负债攀升

地产江湖，百家争鸣。粤系房企，敢为人先；闽系房企，异军突起。近几年来，伴随着三、四线城市改善时代的到来，第二梯队浙系中小房企凭借在二线城市成熟的产品能力、营销能力，迅速切入三、四线市场，捕捉到一批改善客户，同时也收获了快速成长。不过，业内称在区域深耕的同时，也要加大全国化的布局，防范市场降温的风险。

祥生、中梁等异军突起

2018年，一批浙系“新兵”迅速崛起。其实，这批企业并不“新”，其中不少企业已发展多年。但从近两年开始发力迅猛，并被外界关注。其中，有一些房企向港交所递交了招股说明书，开启IPO之路，比如，中梁、德信等企业，试图借助资本力量获得更大发展。

“浙系房企群体性崛起势如破竹，可以从企业的崛起速度和崛起数量两个方面得到印证。”上海易居房地产研究院副院长丁祖昱指出，率先开始全国化和品质化的浙系房企，在第一波房地产发展浪潮中收获了重大红利，在第二波高周转大行其道的过程中有所落后，而在这一轮三四线行情凸显的新形势和新周期中，重获发展。

崛起速度的一大指标便是复合增长率。来自克而瑞的一份研究报告指出，从近三年的复合增长率来看，包括中梁、佳源国际、德信中国、滨江集团、华鸿嘉信、祥生地产在内，这6家浙系房企的平均增幅达87%。

记者注意到，成立于2012年底的华鸿嘉信尤为引人关注。公开数据显示，其在2013年的合约销售额仅15亿元，2016年，首次突破百亿，而到了2018年，则实现了438亿元的总销售额。

此外，祥生地产的发展也较为明显。克而瑞发布的数据显示，2018年，祥生地产以1029.2亿元位居百强房企第28位，在浙系房企中仅次于绿城、中梁控股。而在2015年-2017年期间，其合约销售分别为109亿元、325亿元、620亿元。仅用4年时间，祥生的规模就突破了千亿。

2016年，佳源国际的销售额仅46.5亿。到了2018年，其全年实现合约销售额约201.8亿元。在此基础上，佳源提出，2019年合约销售目标为280亿元，并希望3-5年实现千亿规模。

而在崛起数量方面，从机构发布的百强企业榜单可见端倪。克而瑞排行榜显示，2015年，前五十的浙系房企仅绿城、滨江两家，百强房企中的浙系房企也仅是少数。而到了2018年，前五十的浙系房企达五家，分别为绿城、中梁、祥生、佳源、滨江。其中，中梁、祥生已达千亿，佳源国际、滨江约800亿左右。

对此，同策研究院首席分析师张宏伟指出，若将浙系房企划分为两大梯队，反而是第二梯队的中小房企2018年的业绩表现更为出色。这些企业在拿地上较为激进，资本市场上积极上市、融资，销售层面也赶上市场周期，整个节奏把握上较为精准。

深耕本地，防范区域性风险

值得注意的是，从布局广度来看，浙系房企有一大明显特点：笃行区域深耕策略。在大本营浙江的布局较多、进入城市数量相对较少。以德信为例，截止到2018年6月30日，德信土地总储备为636万平米，其中约588万平米分布在浙江省。

不过，在深耕浙江的背景下，不同企业在具体城市上有所侧重，比如，滨江更聚焦杭州，华鸿嘉信则更加聚焦于温州。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，借长三角市场，诸如湖州、嘉兴、绍兴市场的崛起，不少浙系房企异军突起，从后续规划来看，这些市场还有机会。

丁祖昱指出，改善时代的到来，不仅一二线城市，三四五线城市的市场容量都非常大。在一个区域范围内，在一二线城市形成的成熟的产品和设计理念，带到三四五线城市，与当地改善需求契合，推动企业规模的持续增长。

不过，也有业内人士认为，在当前环境下，深耕区域的房企未必就绝对安全，在“房住不炒”背景下，当地人的心态也趋于理性，“目前对浙系企业来说，业绩增长的同时，也要加大全国化布局，尤其要防范浙江、上海等区域市场降温的风险。”严跃进表示。

业绩扩张致负债攀升

值得注意的是，近三年浙系房企规模虽在快速增长，但负债率也在不断增加。2018年，滨江集团的负债明显攀升，截至2018年9月30日，公司负债总额670.01亿元，负债率为79.5%，比2017年同期上升6.76%；同时，有息负债为250.19亿元，净负债率由上年年末的-4%上升至118%。

德信也不例外。2015年、2016年、2017年和2018年前三季度，德信的流动负债总额分别为137.18亿元、159.45亿元、271.92亿元、354.38亿元。

“这两年浙系房企异军突起，但是负债等数据在恶化，所以需要警惕此类企业的经营风险。”严跃进表示。新京报记者张晓兰

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