泛海控股：卖掉项目后地产比重降低 是实现安全稳健重要一步

“泛海系”的实际控制人卢志强的两大核心项目被孙宏斌收购后，泛海系的房地产业务布局仅剩下海外以及武汉、沈阳和大连。

1月21日早间，融创中国（01918.HK）公告，公司在1月20日与武汉中央商务区订立协议书，斥资125.53亿元收购该公司全部股权，而该公司持有北京泛海国际项目1号地块和上海董家渡项目的全部股权。这两个项目背后的实际拥有者为卢志强旗下的泛海控股（000046.SZ）。

出售北京上海两项目可缓解公司现金流压力

泛海控股此次出售的上海项目10#地块正在建设过程中，部分房屋已入市销售，上海董家渡12#、14#地块拆迁工作正在推进中，北京泛海国际居住区1# 地块项目正在建设过程中。泛海控股在公告中表示，近年来，受房地产调控政策影响，公司所属房地产项目特别是北京、上海项目价值释放速度有所放慢，公司资金周转速度降低、流动性不足对公司战略转型的深层推进造成阻碍。面对持续变化的内外部情况，公司需对公司的产业结构和资产负债结构进行更为深入持续的 调整和优化。

泛海控股称，若本次交易顺利实施，一方面， 公司房地产业务比重将大为下降，产业结构将实现大幅优化；另一方面，公司的资产负债结构将得到实质性改善，公司的负债规模将有所下降，且可获得大额现金回流，有效地缓解公司的现金流压力，提升公司的财务稳健性。公告最后，泛海控股提及，“这也是公司实现安全稳健发展的重要一步。”

从泛海控股的公告中可以看出，泛海控股出售这两个核心项目的原因之一是由于受到了现金流方面的压力。同时，其在公告中多次表达了要保证公司安全稳健的发展。

泛海控股在2017年的年报中就曾提及，公司的营业收入168.76亿元，同比减少31.59%的原因是因为受限于房地产调控因素，公司未能如期取得北京泛海国际居住区二期部分项目、上海董家渡10号地块项目的预售许可证，主要在售项目系武汉中央商务区项目，公司房地产业绩释放受到较大影响。而这两个项目就是此次出售给孙宏斌的资产。

2018年半年报数据显示，泛海控股的营业总收入继续下降，50.88亿元，同比减少4.65%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为2.46亿元，同比减少61.03%；总资产2030亿元，同比增加8.12%。

房地产业务的营收为11.41亿元，同比减少48.81%；营业成本5.19亿元，同比减少61.8%；毛利率54.45%，同比增加15.49%。房地产的销售收入同比减少57.27%，为8.62亿元；营业成本同比大减74.5%，达到3.15亿元。

境内待开发土地面积约99万平方米，境外地产业务投资31.14亿美元

在提及房地产业务时，泛海控股称，由于房地产调整政策持续深化，商品房销售价格趋稳，成交面积继续缩减，公司当前开发的主要房地产项目均位于本轮调控热点城市。目前，泛海控股持有的项目主要位于武汉、上海和北京。项目开发建设和拆迁方面，截至2018年上半年无新开工项目，施工以项目续建为主，武汉中心、泛海时代中心等项目均按计划推进建设；上海董家渡项目12号地块、14号部分地块居民搬迁工作、北京泛海国际居住区项目拆迁工作均在有序推进中。而上海和北京的项目因政策因素迟迟未能入市销售，给公司业绩释放及现金回流带来较大影响。

境内方面，泛海控股未开发的土地储备项目包括武汉中央商务区项目、北京泛海国际居住区二期和沈阳泛海国际居住区，待开发土地面积总计99.03万平方米，总建筑面积为454.24万平方米。另外，在二级开发业务方面，泛海控股的开发项目包括泛海国际大酒店、武汉中央商务区、上海泛海国际公寓（即董家渡10号地项目）、沈阳泛海国际居住区、北京泛海国际居住区二期1、2、3、4号地块。

在向孙宏斌出售完北京和上海两个项目之后，泛海控股手中还剩下武汉中央商务区、泛海国际大酒店和沈阳泛海国际居住区项目，而泛海控股参与的一级开发项目还有10%收入分成比例的大连泛海国际旅游度假区。

境外方面，截至2018年8月31日，泛海控股在美国正在开发建设的房地产项目已投入31.14亿美元，由于项目仍处于建设期，尚未产生盈利。而境外地产项目在公司的净资产比重中占比达到70.15%。境外项目包括美国索诺马项目、美国纽约南街80号项目、美国夏威夷Ko Olina1号地和2号地项目、美国夏威夷西区项目、美国洛杉矶泛海广场和美国旧金山泛海中心。事实上，卢志强一直想要把地产业务剥离出上市公司，集中发展金融业务。然而，在2018年4月份，泛海控股一纸公告宣布了重组计划的终止。

2018年4月12日，泛海控股公告称，鉴于继续推进重大资产重组的有关条件尚不成熟，公司决定终止筹划本次重组。按照原计划，泛海控股拟将上市公司的境内外房地产类相关资产置出给控股股东中国泛海及其下属关联方，同时将中国泛海及其下属关联方的金融资产置入上市公司。交易完成后，上市公司将不再经营房地产业务，同时受让控股股东及其关联方持有的优质金融资产，谋求进一步转型发展。

值得一提的是，在当时重组的标的资产中就包括了此次出售给孙宏斌的项目。当时标的资产包括武汉中央商务区建设投资股份有限公司股权和境外全资子公司中泛集团有限公司相关资产。

“泛海系”实际控制人卢志强以地产起家，在三十多年间构建起了一个包含金融、能源、地产、文化传媒等多个产业的庞大的资本帝国。目前，“泛海系”已经构建起了一个包括银行、证券、保险、基金、信托、期货、融资租赁和互联网金融在内的完整金融版图。泛海控股集团官方资料显示，公司创建于1985年，集团创始人、法定代表人、党委委员、董事长为卢志强，卢志强现任全国政协常委、中国民间商会副会长、泛海公益基金会副理事长、中国民生银行副董事长、复旦大学校董等职。

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