论道2019“战术”：攻守有方、进退有序 10位行业代表就2019年楼市探底、调控政策走向、房企并购等房地产热点问题进行观点碰撞

在1月15日举办的第十三届新京报标杆地产颁奖典礼现场，嘉宾们各抒己见。 B10-B11版摄影/新京报记者 彭子洋 多数房地产行业代表认为今年楼市不会探底、也不会成为并购大年。

2018年，房地产行业进入一个全新发展时期，在“房住不炒”的主体思路下，全国发布房地产调控政策多达400余次，成为历史上地产调控最密集的年份。在此背景下，房地产开发市场持续下行，住房租赁市场迎来优胜劣汰，房地产相关企业开启攻防之战。

1月15日，由新京报主办的“2019·攻守道暨第十三届新京报标杆地产颁奖盛典”在北京举行，来自房企、机构的10位业内人士以江湖论道的形式，进行观点碰撞与交流，激烈交锋。

今年楼市会继续探底吗？

9人认为不会探底

会继续探底吗？对于这个问题，参与讨论的嘉宾中有90%认为不会探底，10%认为会继续探底。鸿坤地产集团总裁袁春认为，无论从需求还是供应层面来看，2019年上半年楼市继续探底的可能性很大，但是探底与否取决于政策走势，也有可能会触底反弹。袁春表示，目前中国居民住宅负债杠杆率超过100%，从这个角度来讲，会干扰2019年的购买力。从供应来看，2018年下半年很多城市去化速度放慢，库存在增加。

北京中原总经理任莉提出了不同的观点，在她看来，2018年上半年，楼市已经触底。探底分为价格与成交量，虽然这一轮的楼市调整迎来公认的地产寒冬，持续时间长达一年多，超过2014年，与此同时，2018年的成交量也大量萎缩，但无论是新房还是二手房成交量都比前一年有所上升，2018年7月份以后，成交量已在逐步回升。价格方面，先有成交量才有价格支撑。此外，结合国家政策走向、宏观经济对于流动性的增加，如果企业获得资金，就业率和居民收入就会增加，从这个角度来说，2019年经济形势会逐步向好。

新京报记者段文平

今年楼市调控政策会松绑吗？

5人认为不会松绑

2019年楼市调控政策会松绑吗？对于这个问题，有50%的嘉宾选择“攻方”，认为今年楼市调控政策会松绑；另有50%的嘉宾选择“守方”，认为今年楼市调控政策不会松绑。

中经联盟秘书长陈云峰选择攻方，预判政策会有一些松动。而合硕机构董事长李伟表示，“松绑皆有原因，绑不一定是坏事儿，松也不一定就是好事儿。过去说房地产三年一个小周期，可能2017年、2018年小周期失效，中周期失效点还没有完，要换角度看，很多新的商业模式很有可能大有可为，所以不用悲观，当然也没有必要乐观，沉住气把自己的活儿干好。”

“北京从2017年3月份进入了楼市寒冬，三四线城市从2017年3月份才刚刚开始调控，这个过程中，政府是在因城施策。”鸿坤地产集团总裁袁春说。

愿景集团董事长陶红兵认为，“制定政策的人大概也不知道今年该不该松绑，不会松绑是因为有两种松绑，一种实质松绑，一种形式松绑。今年从表面上来看，大体松绑可能性不大。”

新京报记者张建

抄底拿地还是现金为王？

4人难抉择，3人选择抄底拿地

抄底拿地还是现金为王？对于这个问题，参加讨论的嘉宾中，4人难抉择，其余6人攻守各半。鸿坤地产集团总裁袁春的观点很中立，他认为抄底拿地和现金为王并不矛盾，无论是下行周期还是上行周期，抄底拿地和现金为王是每个企业都想做的事情，在现金流安全的情况下，要尽量多抄底拿地。如果企业把这两件事情做好，一定很赚钱的。手上既有大把现金，又可以抄底拿地。

袁春认为，在上行周期的时候，企业运气好也能抄底拿地，在下行周期的时候，企业不留心也会高价拿地。对于做住宅企业，尤其是高周转的住宅企业都必须具备这两项能力，所以两者并不矛盾。如果市场上行的时候拿不到好地，也赚不了钱，下行周期手上没有大量现金，也不能抗风险。

世茂集团副总裁、华北地区公司董事长兼总裁刘辉，在选择上也很纠结。他认为，今年房地产市场表现为攻还是守并不严格。在两年前有一大批开发商回归一线，后来发现2017年、2018年最舒服的区域是四五线，中国市场分化很严重，所以预判挺难。现在监测到拍地市场开始活跃起来了，是因为去年年底大家觉得要抓紧现金回流，在现金充足的情况下，就会再拿地。

刘辉表示，每家企业对于拿地还是不拿地的策略不一样，都有自己的判断标准。全国市场在一、二、三、四线城市如何拿地，大家判断分歧会更大。现在有的企业之所以拿地，是因为地价跟四五个月之前相比，个别城市出现约50%回调。

作为选择现金为王的一方，新农创投资发展有限公司总裁张龙表示，新农创现在是全产业投资运营商，地产占了三分之一或者四分之一。2018年是乡村振兴的元年，新农创已成为乡村振兴的引领者，逆势增长，在现金和拿地方面的速度都在加快。未来五年，地产人要思考在跟上国家大势的前提下怎么转型。

新京报记者袁秀丽

今年是房企的并购大年吗？

6人认为是并购大年

2019年会是房企的并购大年吗？对于这个问题，有60%的嘉宾选择“攻方”，认为今年是房企的并购大年。剩下的嘉宾选择“守方”，认为今年不是房企的并购大年。

多位嘉宾认为，2019年，在房地产调控不会放松的情况下，房企整合趋势会增强。一方面，部分小房企可能会提前退出，而更多想弯道超车的房企会借机展开并购；另一方面，在地价攀升的情况下，通过招拍挂在核心城市扩大土地储备的难度加大，而并购是增加土地储备的有效方式。

与上述观点相反，愿景集团董事长陶红兵认为：“2019年，并购虽然会很多，但是，总体规模和单个交易的规模并不会超过2017年与2018年，所以2019年并不是房企的并购‘大年’。今年，地产行业前10名开发商可能很难会出现大体量的并购，大房企并购的意愿并没有那么强，相比之前有所下降。虽然中小房企的并购量可能会增加，但是整体规模却不大。”

新京报记者徐倩

长租公寓进入“红海”了吗？

6人认为不会进入“红海”

“在长租公寓领域，有一部分企业活下来，这部分企业是一开始没觉得自己有什么竞争力，踏踏实实做事，最后把能力锻炼出来了。”在2019·攻守道暨第十三届新京报标杆地产颁奖盛典上，愿景集团董事长陶红兵发表了上述观点。

长租公寓进入“红海”了吗？对于这个问题，6人选择不会进入“红海”。新派公寓创始人王戈宏认为，这要具体看“红海”的定义，是基于消费端的“红海”，还是基于开发端的“红海”。并非是进入长租公寓的企业多了，就叫红海。实际上，长租公寓是个壁垒较高的行业，是365天居住的消费品，不仅如此，长租公寓还是个金融行业，“需要大钱、长钱和便宜的钱”。

王戈宏还指出，开发商一直做的是家庭居住产品，而长租公寓面对的是不愿意买房或买不起房的年轻人群，但目前中国并没有针对他们的小空间产品，而拥有大量需投巨资改造的产品。

基于此，在王戈宏看来，长租公寓之所以出现壁垒，就在于模式出了问题，即要拿出很多钱投资、改造，但经营所挣的钱是靠每月每天一分一厘赚回来的。长租公寓不是精装修与物业管理，因此，能否享受长租公寓的价值，打造行业蓝海，关键在于企业能否打造商业模式。

王戈宏同时指出，目前不少企业以“二房东”的模式在做长租公寓，推广轻资产模式，但轻资产模式是最难的，“谁为客户创造最好的现金流和较好的黏性，这才是真正‘红海’到来的时候，现在根本谈不上‘海’。”

而在复星集团北京区域副总代、复地集团高级副总裁兼北京区域总经理倪强看来，不能简单地进行“红海”、“蓝海”之分。他认为，长租公寓分为两种：一种是不得已而为之，即开发商有相应产品卖不出去，改造成长租公寓；另一种是有意为之，从地产开发角度布局长租公寓，关键在于产业协同，产品端如何满足消费者的需求。

愿景集团董事长陶红兵指出，对于前两年大规模进入长租公寓的投资商、开发商，就是“红海”。他预计，开发商做长租公寓，不少企业会在三五年内死亡。而死亡的原因在于：“自以为是，以为会装修和物业管理就能做长租公寓”。

新京报记者张晓兰

文旅小镇三至五年内会盈利吗？

8人不看好文旅小镇

“在运营方面形成自己的经验和优势，可能是文旅小镇获取盈利模式的一条制胜之道。”复星集团北京区域副总代、复地集团高级副总裁兼北京区域总经理倪强这样表示。

文旅小镇三至五年内可以盈利吗？对于这个问题，参与讨论的嘉宾中，仅有两名嘉宾给予肯定答案，剩下的八名嘉宾均表示并不看好。

复星集团北京区域副总代、复地集团高级副总裁兼北京区域总经理倪强是持肯定态度的“少数派”。倪强认为，文旅小镇是未来非常好的发展方向，尤其在京津冀地区，今后将是值得花大精力学习推进的方向。

倪强说，“文旅小镇这两年大行其道，分化很快。从地产业转行文旅小镇，很重要的一个制胜点是，如何从开发主体转化为运营主体，且能运营有道，还能挣到钱。”

谈到盈利，倪强表示，如果文旅小镇不盈利，说明盈利模式或项目本身存在问题；如何盈利与小镇所在区位、小镇获取的方式和价格、产品结构以及未来的运营空间都有很大关系。“在运营方面形成自己的经验和优势，可能是文旅小镇获取盈利模式的一条制胜之道。”

相反，多位嘉宾表示，地方政府打造文旅小镇，招商引资的大部分是非住宅用地、产业用地或其他用地，如果短期内几十亿资金投入此类项目，三至五年内很难实现盈利。很多成熟的文旅小镇基础较好，且多为轻资产投入，还有产业的带动。

新京报记者王海亮

城市更新投资力度会加大吗？

7人认为投资力度会加大

在增量房地产市场降温的同时，存量更新市场却如火如荼，各方企业、各方背景资本都在积极介入。在2019·攻守道暨第十三届新京报标杆地产颁奖盛典上，中经联盟秘书长陈云峰表示，以北京为首的24个城市进入存量市场，2019年我国将大踏步走入城市更新。

城市更新投资力度会加大吗？对于这个问题，7位嘉宾认为2019年城市更新投资力度会加大，剩下的3位嘉宾持反对观点。

中经联盟秘书长陈云峰指出，以北京为首的24个城市进入存量市场，2019年我国将大踏步走入城市更新。以北京为例，2018年二手房交易占80%，再加上北京四环内基本不允许新建商业、办公项目等，不得不认可老旧物业价值。

在陈云峰看来，城市更新主要包括两方面内容，一是将旧的写字楼翻新，物业性质不变；二是将旧的购物中心、百货更新为写字楼。通过改造、更新赋予旧物业更多时尚、新潮、共享、设计感的内容。“城市更新特别有现实意义，会是一个城市主要的发展方向，也是政府所鼓励的方向。”

新农创集团总裁张龙也认为城市更新是必然的，但他不认为今年会是投资力度加大的一年。张龙的论据主要有二，一是政府负债很高，大量基础设施需要投资，压力非常大。政府今年在投资上会很保守，一些地方会收缩，特别是新城方面，更多地考虑民生。二是政府也希望房地产商尽可能少考虑地产，多考虑产业，以产业支撑建设城市。

新京报记者段文平

房地产将是智慧城市应用场景？

7人认为将是主要应用场景

“不管多么智慧、多么科技，最终都需要在物理空间里来完成，这就是房地产大有可为的未来。”在2019·攻守道暨第十三届新京报标杆地产颁奖盛典上，合硕机构董事长李伟发表了上述观点。

房地产将会成为智慧城市主要应用场景吗？对于这个问题，7位嘉宾认为未来房地产会成为智慧城市的主要应用场景；7位参与讨论的嘉宾认为，未来房地产不会成为智慧城市的主要应用场景。

合硕机构董事长李伟表示，人工智能、智慧城市已不算“新兴”概念，社会的各行各业都弥漫着“智慧”的风潮。但是即使在此大背景下，“智能”也是依托于固定存在的空间。李伟表示，“不管多么智慧、多么科技，最终都需要在物理空间里来完成，这就是房地产大有可为的未来。”

针对智慧城市的应用前景，世茂集团副总裁、华北地区公司董事长兼总裁刘辉表示，“生物信息、健康信息、家庭安保信息、生活规律等个人信息存在泄露的可能性，只要出现风险，后果是极其严重的。”刘辉表示，从设想到现实的转化过程中存在许多不可预期的影响因素，因此，智能技术在私家领域方面的应用还有很多值得探讨的地方。

新京报记者赵昱

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