“购房后悔权”是有益的创新

?李英锋

激情购房导致的退定金纠纷时有发生。根据东莞市发布的《关于推广使用<东莞市商品房认购书（范本）>的通知》，今年3月1日起，买家在楼盘认购后，“两天内可无理由退定”。也就是说，以后消费者在东莞市买房，将有两天的后悔权。

近年来，已有房企针对“无理由退定”作出过尝试，但目前只是少数企业的一种自发行为，像东莞市这样通过政府行为，让“无理由退定”成为区域内的普遍消费模式，还是国内首例。

《消法》规定的七天无理由退货制度，主要适用于小额商品，东莞市推出的“无理由退定”新政则将无理由退货的对象扩展到了商品房这一不动产性质的大宗商品。尽管留给购房者的冷静期或后悔期只有两天，但依然是一种有益的突破，对保护购房者的权益、促进购房交易的公平，具有积极意义。

东莞市“无理由退定”新规，基于《东莞市商品房认购书（范本）》，此认购书具有合同属性，房地产企业和购房者就购房意向共同签署认购书，就等于双方认可并同意“无理由退定”等条款，这样，“购房后悔权”就符合《合同法》的规定及契约精神。

现实中，一些购房者交定金买房时，可能缘于一时的消费冲动，也可能被开发商“明天就涨价”、“只剩最后几套”等不实宣传给忽悠了。另外，有的购房者并未全面准确地了解有关房屋的参数信息，有的购房者则可能掉入开发商设置的“定金陷阱”。在传统的交易模式中，一旦购房者缴纳了定金，即便后来发现了问题，往往只能“认栽”。

显然，东莞市要求当地开发商统一使用政府拟制的认购书范本，可从源头上防范开发商玩文字游戏、设置消费陷阱、制定霸王条款。新版认购书的另一个亮点是，要求开发商在签订认购书的同时应提前向购房者出示并解释将来拟签订的《商品房买卖合同》，而购房者应清楚了解主要条款及相关合同风险。这样的规则设计，既有助于保障购房者的知情权、选择权、公平交易权，也有助于购房群体的理性成长。

在购房交易中，购房者往往处于弱势地位，有了“无理由退定”的保障，就相当于提升了购房者同开发商的博弈能力。但要让“无理由退定”真正落地，还有一些细节问题需要明确，比如退定的期限与违约责任。去年1月，河北邯郸的王女士购房时，签署了企业版的“无理由退房协议”，然而从当年4月她提出退房请求一直到12月份，依然未能退回房款。显然，在“无理由退定”规则中，有必要对违约等相关事项进行细化，从而让购房者的后悔权落到实处。

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