房企若坚持高负债之路将会停滞不前甚至倒退

观察家

高负债的确能够帮助房企“变更大”，但是也会成为房企“活下去”的致命阻碍，所谓“成也萧何败也萧何”。

据媒体报道，多家房地产龙头企业拿地速度均放缓。其中有一部分原因是，各自的负债率已经处于较高的水平。通过分析各家主要房企的年报发现，根据2017的房企排名，前十名的房企平均净负债率达到90.3%，前10名到30名净负债率则达到131.67%的高位，而前30名到200名负债率均在100%以上，50名到100名的净负债率甚至高于140%。

从以上数据可以看出，即使是在政策调控时期，我国房地产的运营模式依旧是“高杠杆+高收益”。事实上，在前几年楼市最红火的时候，加杠杆的房企都取得了高速的发展。此前，宏观经济形势上升势头迅猛，同时没有严厉的房地产调控政策“羁绊”，楼市成为各大金融机构的“香饽饽”。房企通过银行贷款等多种或直接或间接的融资方式，积攒大量的资金大肆拿地，并且借由“高周转”的方式迅速将资金回笼赚得盆满钵满。

如今，高房价几成“过街之鼠”，楼市调控使得投机性购房现象得到遏制。与此同时，普通居民（购房者）、银行基本上都因房地产而背负较高的负债或杠杆率，防范系统性风险的压力落在每一个经济主体身上。于是，房企的高负债策略终于要玩不转了。

从现实角度来说，房企负债策略或已经无法延续。受到整体宏观经济形势的影响，银行不良贷款率有上升的压力，出于财务安全和经营需要，银行会收缩对房企的贷款额度。楼市价格不稳定，宏观政策的调控，使得银行给房企贷款变得更加审慎。

更致命的是，很多地方政府明确要求房企必须用自有资金拿地，这就导致房企“空手套白狼”的梦想落空，无法在拿地之前进行前端融资。所以说，现实角度已经显示出房企的高负债策略难以延续。

从未来角度以及房企自身发展来看，为了让自己生存下来，房企无法再借用高负债生存下去。此前，房企较高的负债并没有得到重视，是因为其公司现金流能够保证还款能力，项目都可以获利，而如今现实早已不那么美好。

在房价保持稳定的同时，如果地价保持上涨，将会导致房企的成本显著上升，利润空间被压缩。再加上原有投机性需求有所减少，住房的整体需求下降，房企的资金回笼速度就会变慢，原有的高负债转变成了房企难以摆脱的累赘。

当前的房地产市场，房企的策略从原有“变更大”演变为“活下去”。当初借用高负债、高杠杆疯狂攻城略地、扩大商业版图的方式，让他们背上“重资产”的沉重压力。原先的“高负债”意味着“高利润”，而现在的“高负债”意味着“高风险”。

如同当初带领诺基亚登上神坛的塞班一样，也正是其让诺基亚安于现状不思创新，在巅峰时期迅速被市场淘汰。当前的高负债对于房企来说同样如此，此前建立了赫赫战功，但是并不意味着还能适应如今的形势。巨额的资金成本，低迷的项目盈利能力等，都在昭示一个事实，房企若坚持高负债之路，将会停滞不前甚至倒退。

所以，无论从现实情况还是从未来来看，房企的高负债策略都将无法延续。它的确能够帮助房企“变更大”，但是也会成为房企“活下去”的致命阻碍，所谓“成也萧何败也萧何”。

因此，房企必须从自身做起，刮骨疗毒，逐渐摆脱重资产高负债的压力。要降低企业杠杆，放弃用加杠杆来促进住房销售的类似“饮鸩止渴”的方法，减少囤地囤房，合理处理土地存量，让自己在这场房地产转型中更好地“活下去”。

□盘和林（应用经济学博士后）

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