当前房价还是在上涨

■易观楼市

■易宪容

无论是购买居住者，还是住房投资者，对于当前国内房价上涨下跌，都感觉到十分焦虑。对于住房消费者，尽管购买住房是自己用，但总是希望价格更低时买入，总是希望过高的房价能够下降。而对于住房投资者来说，尽管其手中持有的住房是涨还是跌，只要与市场价格比较一下就能够知道其行情，但是他们更关注的是房价上涨或下跌的预期。如果房价上涨预期没有改变，其手中持有的住房价格涨得好，他们也不愿意轻易卖出，他们还想手中持有的住房卖上更好的价。

因为，就目前的市场状态下，国内居民不知道如何判断国内房地产市场形势。在当前的情况下，个体从市场获得的房价信息、媒体报道的房价信息、官方公布的房价信息，三者都在打架，相互矛盾。比如，本来当前各个城市整体的房价都在上涨，国家统计局公布的70个大中城市的房价数据也在上涨，但媒体大幅标题则是“一线城市的二手房的价格全面下跌”。看到这样的标题，国内居民真的会以为国内房地产市场的价格在下跌吗？实际情况并非如此。因为，住房市场是完全分割的市场，一个城市房价下跌，并不意味着其他城市的房价下跌，甚至于在同一个城市不同区，其房价上涨与下跌也是不同步的。

首先，根据官方的数据，一线城市的房价在调整，比如从环比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格持平；二手住宅销售价格下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点，其中北京、上海和广州均下降0.2%，深圳下降0.6%。就因为这几个一线城市的房价出现波动就说一线城市的房价下跌吗？其实，不仅一线城市的新房价格没有下跌，而且一线城市的二手房价格也并不是什么下跌，而是波动。如果以2015年为基数，北京、上海、广州、深圳的二手房价格到目前同比分别上涨了46%、38%、51%、51%。所以，一线城市目前二手房价格环比波动是很正常的，并非是什么价格下跌。对比来看，最近香港的房价下跌，有不少住房自10月份以来跌去15-20%，这才是房价下跌。调整0.2%，算什么下跌？

其次，国家统计局的数据来看，70个大中城市的房价基本上是上涨的，二线、三线城市的房价都是如此，估计四线城市房价更是会在上涨。因为，31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%；35个三线城市新建商品住宅价格上涨1.1%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二手住宅销售价格上涨0.5%，涨幅比上月回落0.3个百分点。当国内绝大多数城市的房价都上涨时，说国内房价在下跌，国人肯定会不知所云。可以说，就目前国内的房地产市场来说，尽管有个别城市的住房销售会出现急剧下降，但整个全国的房价并没有因为住房销售下降而让房价下跌，反之绝大多数城市的房价还在上涨。这也意味着，全国各地的房价上涨预期没有改变，也意味着中国以投资为主导的房地产市场性质根本就没有改变。当前国内房地产市场政策调控的任务仍然是很重的，而不是已经放松了。

而上述官方的房价上涨幅度，还仅是地方房地产管理部门控制房价变化的结果。就目前的情况来看，地方政府为了对应中央政府的检查与政策，往往会根据中央政府的政策而上报其数据，这些数据水分比较大。即使住房交易是通过网签的方式进行，地方政府同样有办法来上报中央政府所需要的数据。

第三，从住房的交易面积与交易金额来看，这些数据同样佐证了全国的房价仍然是在上涨的。1-10月份，商品房销售面积133117万平方米，同比增长2.2%。其中，住宅销售面积增长2.8%，商品房销售额115914亿元，增长12.5%；住宅销售额增长15.0%。1-10月份，东部地区商品房销售面积53545万平方米，同比下降 4.7%；销售额 61680 亿元，增长5.4%。中部地区商品房销售 面 积 37733 万 平 方 米 ， 增 长8.7%；销售额 25380 亿元，增长21.1%。西部地区商品房销售面积35430万平方米，增长8.6%；销售额24165亿元，增长26.0%。东北地区商品房销售面积6409万平方米，下降4.7%；销售额4688亿元，增长7.2%，增速回落2.5个百分点。也就是说，尽管住房销售面积增长幅度降到了比较低的水平，但住房销售金额仍然在前两年创历史记录基础上增长12%，特别是住房销售金额，增长仍然达到15%。而中西部地区住房销售金额增长都在21%以上。这些都意味着中西部地区房价都在上涨，而且是快速上涨。

全国多数城市的房价还在上涨，不仅意味着国内房价上涨的预期没有改变，更意味着国内房地产市场的调整还没有到来。国内绝大多数城市的房地产市场仍然处于上升时期。

（易宪容，原中国社科院金融发展室主任）

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