合肥房地产市场发展“大踏步”

解决住房问题能不能路子宽些？1978年9月，中央召开的城市住宅建设会议传达了邓小平的这一重要谈话思路。由此，我国的住房制度改革大幕揭开。1980年，中央正式把房子定义为商品，房改和土改同时推进，这一年也被视作中国房地产的元年。1983年，合肥市首个房地产开发公司成立，商品房市场开始萌芽；而直到1998年，福利分房正式宣告结束、第一笔住房按揭贷款从建行合肥三孝口支行发出，合肥人关于住房市场化的感触才开始激荡开来，合肥房地产市场自此进入新时代，迈向多个阶段发展的征程。

1978~1997

房改酝酿合肥楼市萌芽

新中国成立后，我国一直实行低租金的福利分房制度，缺房户众多，住房发展相对缓慢。1978年开始，国家逐步探索改革住房制度。这年9月，中央召开的城市住宅建设会议传达了邓小平的一次重要谈话，主要思路就是：解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助等，从而揭开了住房制度改革的大幕。

1980年是中国房地产的元年，这一年中央把房子定义为商品。房改和土改同时推进，中国房地产正式成为一个产业，进入种子缓慢发芽的阶段。

1987年，深圳进行了首次公开土地拍卖，催化全国房地产加速发展。有人说，1987年是中国地产进入商业化的时间节点。

1988年，房改全面试点，土地禁锢也终于完全放开。2月，国家批准印发了“房改领导小组”的《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，并提出住房制度改革的目标：实行住房商品化，将实物分配逐步改变为货币分配，使住房这个大宗商品进入消费市场。

这一方案的出台，标志着我国住房制度改革进入全面试点阶段，也掀起了国内第一轮的房改热潮，城市综合开发迎来了历史性机遇。

也是在同一年，海南脱离广东正式建省。海南房地产市场开始启动。1991年，国务院进行24个省份的房改，全国房地产进入新阶段，而房地产的首轮泡沫也开始积蓄。

1993年，海南住房价格达到7500元/平方米。中央出台首个调控政策。海南房地产泡沫破裂。

回顾这一时期，房地产飞跃的城市在全国来看比较有限，大多是沿海率先发展的城市。居于中部的合肥，房地产业发展还处于准备阶段。1983年4月，合肥市首个房地产开发公司——中国房地产开发合肥公司成立；到1992年，合肥市的房地产开发公司有百余个。不过从整体市场来看，并无太大波澜。

1998~2003

住房市场化逐渐提挡加速

1998年全球发生了很多大事：亚洲金融危机、人民币贬值……而其中一件，直到如今仍在影响着人们的生活，它就是住房市场化。

1998年7月3日，是中国住房制度改革的一个分水岭。中央下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。从这一刻起，原先的福利分房制度被废止，标志着房地产开始全面市场化。

2003年，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，（简称“18号文”），正式明确房地产业是国民经济的支柱产业。房地产在国民经济中的地位迅速提高，对经济增长的拉动作用也越来越大。

当年6月，央行印发“121号文”，严控银行的房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款等。并且首次推出了二套房提高首付、利率上浮概念。全国房价应声下跌，上涨势头得到遏制，全国地产行业进入冬季。

不过2003年非典全面爆发，中国经济受影响较大，经济增长率下滑到6.7%。为了刺激经济，房地产重新被提起，央行下调贷款利率，房地产市场走向扭转。

这一时期，合肥开始大规模开发房地产。住房开发商以本土企业为主，除了商品住房，单位集资房、政府安居工程（包括经济适用房等）也较常见，房价整体较低。以2003年为例，当时合肥一环以内的房子价格在2000元/平方米左右，最贵的房子价格也不过3000元/平方米。

2004~2014

于密集调控中高速发展

很多年后回看2004年，“新合肥人”小林颇有一番感叹。那一年，他从学校毕业；也是从那一年开始，合肥房地产市场进入高速发展阶段。自那时起，合肥房地产市场一直向上，市场发展水平突飞猛进，房价也快速上涨。如果能抓住机会，很多人都会享受这“黄金十年”的红利。

在业内人士来看，这一时期也是合肥楼市辉煌的“黄金年代”——国家宏观调控非常密集，共计出台数十项重要的宏观调控政策，主要集中在金融、财税、土地、行政四个方面，政策出台之多、密度之高、力度之大，前所未有；不过从整体上来看，并未更改合肥楼市一路向上的趋势。

在2008年，合肥楼市出现过短暂的回调，这与全国大趋势一致。当年上半年，合肥楼市量增价涨，一路高歌猛进，创历史新高。但到10月份，在经济危机的影响下，合肥房价出现自2007年以来的首次环比下跌，新房交易也随即进入冰冻期，坊间要求政府“救市”的声音此起彼伏。

当年12月，国务院出台13条针对房地产市场的救市政策，被称为“国十三条”，加之随后连续降息、信贷宽松等一系列救市措施的干预，全国各地的房地产市场迎来了预想不到的狂飙式发展，住宅成交量与价格猛增——“过冷”与“过热”之间，似乎只有一纸之隔。

时隔一年，国务院于2009年12月发布楼市调控新政“国四条”，明确表示要“遏制房价过快上涨”，旨在给楼市“退烧”。

2010年，国家出台新“国十条”，2011年出台新“国八条”，2013年出台新“国五条”，均为收紧型楼市调控政策；直到2014年，楼市调控才出现松动迹象。

从2004年到2014年，合肥商品住宅均价从每平方米“2000+”上涨到“7000+”，商品住宅成交量也由“400万+”平方米上涨到“1500万+”平方米，房地产市场可谓量价齐升，十分繁荣。在此轮发展周期中，伴随市场规模的增大，房地产企业数量也急剧上升。这一时期，万科、保利、华润、绿城等大批全国知名房企纷纷进入合肥，带来先进开发理念的同时，也给合肥人民带来了更舒适的住宅小区，更舒适的人居环境，合肥房地产发展水平稳步提升。

2015~2017

市场发烧后渐回理性

2014年8月2日，合肥正式取消住房限购政策。随后，合肥楼市逐渐走进一个让大多数人始料未及的阶段。

2015年，央行数次降息降准，利率创历史新低。合肥房贷政策持续放宽，首套房及二套房首付比例均下调，公积金贷款首付最低降至20%等。这些举措均在不同程度上缓解了合肥楼市的库存压力，让合肥房价进入了最新一轮的猛涨期。

从2015年底开始，合肥迎来史无前例的一波大行情，市场开始剧烈“发烧”。具体到房价指标，合肥商品住宅价格连连上涨，且上涨幅度惊人，甚至有数月位于全国70个大中城市首位。合肥与南京、苏州、厦门一起被业界称为“楼市四小龙”。综合全年来看，2016年，合肥房价涨幅全球第一。

相信许多年后，很多人还会对这一年记忆犹新。二手房市场，往往一个房源出来，就会有上百人排队等待与房主谈判。而在价格上，房主往往一日三涨：上午报价100万元的房子，下午就要115万。

当年10月，史上最严调控政策出台，合肥楼市随后开始掉头向下。政策面一直未出现松动迹象，市场也逐步挤掉“水分”，步入理性回调阶段。

2017至今

建租购并举住房制度

2017年，房地产市场的头号关键词非“租赁”莫属；对于房屋租赁市场来说，2017年也毫无疑问是特别的一年，曾有人将之定义为“房屋租赁元年”。

这一年，住房和城乡建设部会同国家发改委、公安部、财政部、国土资源部等九部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出将采取多种措施加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场，同时选取首批12个城市为住房租赁试点，合肥位列其中。

随后，合肥出台系列配套政策，加快推进住房租赁试点工作。合肥市在租赁市场、土地供应、金融管控等多个房地产市场相关领域的供给侧结构性改革不断推进。其中，租赁市场改革持续加速，合肥等城市推出租赁住宅用地，“租售同权”走向现实。

2018年3月，《合肥市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作实施方案》印发，集体建设用地建设租赁住房试点铺开，到2020年合肥将完成试点目标5000套；同年4月，合肥市房地产管理局发布关于印发《合肥市促进住房租赁市场发展财政奖补资金管理办法》的通知，对租赁企业、中介和个人进行财政奖补，这在全国都是首创。合肥从严落实房地产调控政策，稳步开展住房租赁试点，实施集体建设用地租赁住房试点项目，将逐步建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

这一年，住宅市场与土拍市场也分化明显：相邻两个地块的房价，有的每平方米居然相差好几千元，当然土地出让的楼面价也相差很大。新安晚报安徽网大皖客户端记者胡霞利/文王从启/图

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