多地楼市库存告急,更为密集的调控潮或将到来

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日前,有媒体报道称,横盘了多年的长沙楼市最近出现了库存告急的现象,而由此引发的开发商捂盘惜售等行为逐渐增多。实际上,不仅长沙一个城市出现了此类现象,在长沙之前,西安也曝出了库存告急之后多个楼盘存在倒卖摇号名额等一房难求的状况。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,今年三四线城市已经到了去库存的末期,各省会城市出现库存告急状况属于正常现象。最新发布的《中国百城住宅库存报告》显示,4月份中国百城住宅库存已经出现连续33个月同比下跌的现象,三四线城市去库存周期为近9年较低。报告显示,截至2018年4月底,易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43386万平方米,环比减少0.7%,同比减少7.9%。

实际上,目前已有多个城市采取了购房摇号的措施来应对库存告急的现象。中原地产首席经济学家张大伟表示,摇号的主要原因是这些城市特别是被限价的预售房源供需紧张。不过,部分开发商不仅拒绝公积金,甚至要求全款,这种情况下,刚需买房难度加大。

在库存告急的同时,二三线城市的房价也出现了回暖迹象。

此前国家统计局发布的数据显示,尽管全国涨幅普遍回落,但是其中一些城市的复苏性上涨依然很快引起了主管部门的关注。70个大中城市中,4月新建商品房环比涨幅最大的城市分别为丹东、海口和三亚,环比分别上涨2%、1.9%和1.9%。但从同比涨幅看,三亚、西安、哈尔滨和贵阳的房价同比上涨均超过了10%。丹东和重庆的涨幅也达到了6.1%和7.4%。

不仅如此,天津等多地的人才引进政策,在业内人士看来过低的门槛、后续没有留住人才的机制,可能将成为变相卖房的政策。张大伟就认为,过低门槛以及与楼市直接挂钩的人才引进政策,吸引的可能仅是限购政策下的购房者,甚至是炒房者。

“部分二三线城市的调控政策分化,城市的人才政策成为购房者绕过限购的工具。”张大伟认为,各地房价回升,也源于板块轮动导致这些城市房价上涨,“一二线热点城市调控后,二三线城市库存去化加速。目前看,全国除少部分区域外,房地产市场已经进入全面补库存阶段。”

虽然各地房价出现了回暖趋势,但政府对楼市的调控政策并未结束,甚至是越来越严格。西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都和太原这些城市很快出现在了住建部的约谈名单中。目前,已有成都、哈尔滨、贵阳、长春、佛山、西安、太原、大连等8个城市陆续升级楼市调控措施,出台严格的政策,遏制投机炒作。

在5月19日住建部印发的《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》中,针对近来出现的热点区域发生的新问题也再次明确了政策立场。这包括:一是加快制定实施住房发展规划。二是抓紧调整住房和用地供应结构。三是切实加强资金管控。四是大力整顿规范市场秩序。五是加强舆论引导和预期管理。六是进一步落实地方调控主体责任。

“明确提到了‘政治站位\’的概念,实际上这也体现了当前调控的新标准和新要求,即必须把调控的工作真正做到位,防范各类不作为或懈怠的调控做法;其次,在调控的目标任务中,增加了控租金的提法,类似提法过去没有,这或和近期部分租赁公寓项目价格炒作等有关,从发展租赁市场的角度出发,积极推进租金稳定工作也很有必要;强调‘租住平衡\’。此类做法在过去类似成都等市场中是有较为明显的表现,此次政策强调这个概念,其实也为后续各城市分区调控创造了较好的条件。”严跃进表示。

此前召开的中央财经领导小组第十五次会议提出,建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制,要充分考虑到房地产市场特点,紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。

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