█延伸阅读 一线城市和强二线城市市场空间更广 加速回归居住属性

加速去杠杆

“这个清明假期的行情还是冷清，来现场咨询的客户很少，估计同比下降了10%，成交的更少了。”某二手房中介机构置业顾问说。市场降温的背后折射了楼市的变化：买房的变了，投机客离场，以房换房的刚需占比提升，购房成本增加了，全款购买方式增多了；卖房的开发商也变了，不敢拿地王，想方设法降杠杆。这些将推动未来行业发展逻辑的深刻转变，租售并举之下，楼市正加速回归居住属性。

在楼市严调控下，开发商压力陡增。在热点城市，无论是销售价格和速度，还是融资渠道和成本均不同程度的受到影响。

从之前屡屡出现的“地王”来看，在2017年几乎绝迹。土地流拍情况开始增多。国泰君安分析师谢皓宇表示，今年1月一线城市出现四块流拍地块，是2014年4月以来一线城市流拍地块数量最高的一个月，二、三线城市流拍情况在逐渐增多。

中国指数研究院研究报告指出，“房住不炒”成为2018年房地产市场主基调，一二线城市延续此前调控并加大土地供应，高溢价拿地已成小概率事件；三四线城市热度分化，部分城市承接外溢需求热度上升。

“当前土地成交溢价率较低，从侧面说明企业拓展资源意愿不高。”中信证券研究部研究员陈聪表示，紧信用市场环境下，企业资金成本上升，最终可能推动部分企业理性认识当前投资环境，开始适度去杠杆。

长效机制“在路上”

“从2017年和2018年一季度数据来看，目前房地产市场热度虽有所下降，但仍然处于相对高位。”东兴证券分析师郑闵钢认为，目前收紧调控幅度较大的城市或省份，如昆明、海南、广州、大连等，就是近期房价上涨速度较快的区域。2月70城商品房销售价格同比增速5.8%，较之2016年10.8%的高点虽然已大幅回落，但仍处在历史平均水平之上。短期内期待政策的放松是不现实的。

在楼市调控政策不断升级的同时，加快培育住房租赁市场，也使得房地产行业逐渐在发生变化。比如，北京市计划今后5年供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房，年均供地任务量约200公顷。

上海今年计划实现新增租赁房源计划开工和转化总量20万套、新增代理经租房源9万套（间）的目标。作为楼市标杆的京沪两地的租赁住房政策的推出和落地，将对政策落地产生示范引领效应。

中国指数研究院指数研究总监白彦军认为，政策导向逐渐明朗，租赁市场潜力巨大，但发展将呈现出差异趋势。比如，人口净流入较多的一线城市和强二线城市相比于其他城市的市场空间更广。

（据中国证券报）

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