“2018中国房地产百强企业研究成果”出炉 百强房企市场份额近半

日前，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”联合发布“2018中国房地产百强企业研究成果”。15年来，百强企业的总资产、销售额、均值均实现了数十倍的增长，市场份额达到47.7%，市场分化和“强者恒强”的趋势愈加明显。

百强销售额增长56.3倍

在过去15年里，房地产市场经过了数轮蓬勃发展，已经成为经济发展中的重要力量，而百强房企已经占到了市场份额的47.7%，接近一半。

2003—2017年，GDP增长5倍，全国商品房销售额从7956亿元扩大至13.37万亿元，增长了15.8倍；百强企业销售额从1113亿元增长到6.4万亿元，增长了56.3倍。百强房企的增长速度大大超过同期GDP的增长速度。其中，碧桂园、恒大、万科占据百强房企“三甲”的位置，龙头企业的销售额从2003年的60多亿元突破至2017年的5500亿元，增速惊人。

其中，华南和华东区域百强房企的占比达到64%，主力军团地位凸显。

中国房地产TOP10研究组联席组长、中国指数研究院院长莫天全表示，2003年百强企业市场占有率加起来是14%，2009年22%，到现在是接近50%，特别是最近几年的发展非常快，引领了行业的发展，在份额上几乎占到了这个市场的一半，相信这个份额以后会越来越大。在过去15年当中，百强企业总资产均值增长了62倍。

80城前五名中百强占八成

2015年至今，众多把握结构性机遇顺势而为的房企在白热化竞争中脱颖而出。

百强房企的发展同城镇化的发展密不可分，形成了“城市深耕——区域深耕——全国化扩张——聚焦城市群”的布局脉络。十五年来，千亿企业布局城市由5个增长到80个。2017年中国房地产市场千亿企业达到17个。

2017年，在全国25个房地产发展重点城市中，百强房企深耕城市，沉淀影响力的决心更为明显，统计各重点城市房地产行业中的前五名，其中79%属于百强房企，他们为城市的发展提供了不竭的动力。

15年来，百强企业销售面积市场份额逐年攀升，2017年占比达到全国商品房销售面积的29.4%，15年累计销售房屋建筑面积25.4亿平方米，占全国商品房销售面积总量的17.4%，共提供住房约2540万套，满足了人们日益增长的美好居住需求，住宅产品不断向“客户思维”“用户思维”升级。

中国房地产TOP10研究组核心成员、国务院发展研究中心企业研究所副所长袁东明提到，高速增长阶段会出现逆淘汰的现象，即好的企业被差一点的企业淘汰了，但是到了高质量发展阶段，行业集中度会逐步提升，这个过程中一定是有实力的好企业、强企业淘汰或者兼并差一点的企业。

优胜劣汰企业数量或锐减

研究结果显示，未来几年增量市场仍将保持相对高位，至少仍有年均12亿平方米以上的开发规模，市场空间仍然足够大。未来3-5年，我国房地产行业集中度将加速提升，超30家千亿以上规模企业将成为增量市场的主要角逐者。预计到2020年，我国千亿以上规模房地产企业数量将超30家，其中将至少包括3家万亿以上企业、11家3000亿——10000亿企业、16家1000亿——3000亿企业。企业数量锐减，房地产市场将变成规模巨鳄们的角逐地。

中国房地产TOP10研究组百强项目研究负责人、中国指数研究院企业研究总监蒋云峰认为，百强企业在不断创新模式，内外兼修，抢占核心资源，不断提升发展质量和盈利能力。百强企业一方面向三四线城市下沉，通过并购等方式多渠道补仓，同时积极探索多元拿地渠道，中西部城市拿地比例明显加大，三线城市占比为50.3%，在三四线城市同比提升了16.4个百分点。

蒋云峰分析，房企稳健发展才是硬道理，规模化发展要防止盲目扩张，需要理性决策，规避高风险，在当前的环境下，高价地将成为房企的重要风险所在。

负债压力大谨防风险

2017年，百强企业资产负债率均值为78.9%，有效负债率为50.8%，与2016年相比小幅提高0.5个百分点，整体可控，短期偿债压力明显加大。

未来，百强企业一方面需要警惕规模化扩张驱动下的布局风险，包括盲目跟风布局、集中购置热点城市高价地块带来的库存积压风险等；另一方面，在资金环境严峻、杠杆率提高、债务兑付压力加大的背景下，需要重视现金安全，防范资金风险。随着金融去杠杆以及楼市调控政策的持续深入，2018年房地产企业将面临融资端与销售端的双重压力。仅从债券资金兑付压力来看，房企2018年已经步入集中还款期，面临一定的现金流考验。

租赁市场将成为新风口

步入由增量发展到存量更新的转型期，大量的存量资产还没有发挥价值，长租公寓、商业零售、办公楼、养老医疗等领域均有较大的发展空间。其中，据中国指数研究院的测算，2016年中国租赁市场规模为1.38万亿元，租赁人口占比为13%，市场规模和人口占比均远低于美国等发达国家，未来发展空间巨大。

其中具备资金实力的大型房企聚焦不同层级城市的核心地段，获取更加优质的存量资源项目，将成为存量房市场的关键，同时可以灵活选择重资产模式下“持有+运营”“持有+托管”或“持有+净出租”模式，拓展存量资产领域。部分资金实力较弱的房企可采用轻资产模式，输出“开发+运营”服务或只输出运营服务，减少前期资金沉淀，有效提高市场份额。吴俊池

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