房地产资金关闸：去年房企境内发债融资额骤降90%以上

在监管部门对房企发债的严格管控下，中国房企2017年在境内发的公司债规模大幅下降。

1月3日，易居企业集团CEO丁祖昱在“相信未来”的发布会上发布的数据显示，其所监测的108家房企融资总额从2016年的11138亿元减少至2017年的10864亿元，而境外融资的数据在逐年上升。从数据来看，2015年房企在境外的发债为2327亿元，2016年为3380亿元，2017年为4321亿元。

在境内公司债方面，2017年房企发的境内公司债规模从2016年的4527亿元骤降90%以上，仅为437亿元。

自2016年10月份以来，房企公司债发行监管趋严后，这类发行融资一直处于封闭状态。彼时，上海证券交易所和深圳证券交易所先后下发《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，明确房地产企业的公司债券资金不得用于购置土地。

同时，上交所针对公司债将房地产业分类监管采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准。准入门槛的要求主体评级AA及以上的公司，同时还需满足以下条件之一：境内外上市公司；省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属房地产企业；以房地产为主的央企；中国房地产行业协会排名前100的其他民营非上市房企。达到准入门槛后，根据房地产企业的5项财务指标，将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类。

随后，2016年11月11日，国家发改委下发《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目。

而房企发行债券规模的多少，很大程度上影响房企流动性的压力。

在境内融资渠道被收紧之后，面对融资难、回款慢的双重资金压力，熬不住的中型房企开始将融资渠道的目光瞄向海外。

据Wind数据显示，2017年中国房企海外债的发行数量已达74只，实际发行规模超过366.58亿美元，继续刷新历史高位。其中，中国恒大（03333.HK）、富力地产（02777.HK）、绿地控股、碧桂园（02007.HK）和大连万达集团5家公司在2018年到期或可回售债券总额达163亿美元(约合人民币1081亿元)。

2017年5月，《经济参考报》曾引述券商人士的表述，监管层已基本停止给房地产商海外发债发放批文，关闭了房地产企业进入全球债券市场的大门。半年之后，11月份，英国金融时报援引两名知情人士消息称，继2017年年初初放慢审批进程后，国家发改委已开始批准更多房地产开发商在境外发行债券。

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