资金流入楼市正减速 负债高房企融资难

“对资质好的开发商，我们的门槛没有什么变化，但小开发商可能会注意一下。”一位专门为地产商做融资的机构人士称。而一位银行人士对记者表示，“理财资金对接房地产项目的已陆续被叫停了”。而一位大型开发商人士则透露，目前资金压力尚不明显，“但据我所知，部分小的开发商，融资难度会大一些”。

9月末开发贷余额同比下降

央行统计，9月末，人民币房地产贷款余额31.1万亿元，同比增长22.8%，增速比上季度末低1.4个百分点；1~9月增加4.4万亿元，占同期各项贷款的39.6%，比上半年占比高1.5个百分点。其中，9月末房产开发贷款余额为6.7万亿元，同比增长22.7%。

记者注意到，虽然增速比上季度末高4.4个百分点，但主要是保障性住房开发贷的贡献。央行数据显示，9月末保障性住房开发贷款余额为3.2万亿元，同比增长37.9%，增速比上季度末高1.7个百分点；而地产开发贷款余额为1.4万亿元，同比下降12.8%，降幅比上季度末缩小5.1个百分点。

销售增速放缓意味着，开发商资金回笼在降温。与此同时，1~9月份，房地产开发企业到位资金达11.31万亿元，同比增长8.0%，增速比1~8月份回落1个百分点。其中，国内贷款1.90万亿元，增长19.5%；利用外资113亿元，增长0.9%；自筹资金36451亿元，下降0.3%，个人按揭贷款1.77万亿元，增长1.3%，继续下行。

记者了解到，目前开发贷业务并未停滞，但近年来银行机构大幅收缩房地产开发贷款。多家银行对开发贷客户执行名单制管理，而且是白名单制度。某股份制银行相关人士告诉记者，由于开发贷资产质量承压，银行对于客户的选择自然愈加谨慎，在原有白名单的基础上，对行业龙头进行倾斜。

银行白名单制再升级

据中报显示，今年中期，上市银行开发贷的资产质量分化明显。披露了开发贷资产质量的三家国有大行开发贷不良贷款率均超过了2%，甚至最高达到2.26%。另有国有大行对公业务人士表示，银行近年来对开发贷的投放都很谨慎，而且审批权限也卡得非常死，地方分行可以批的开发贷额度不高。其他多家银行也表示，目前开发贷审批权限“上交”总行在股份制银行很普遍。

有银行人士还告诉记者，除了风控角度影响开发贷款，今年以来监管三令五申严禁银行资金违规流入房地产领域，并且“无死角”地严查，也使得银行违规输血房地产企业的行为收敛了很多。“就拿我们行来说，理财资金对接房地产项目的已陆续被叫停了。”该人士说。

交行金融研究中心首席经济学家连平认为，在房企融资渠道收紧的大背景下，虽然房产开发贷款余额增速依然较高，但这一现象与长期以来开发贷款受限导致的占比较低有关，并不会改变未来房地产贷款整体减速的趋势。“未来的政策重点仍将是进一步引导资金放缓流入房地产领域，加快流向需要资金的实体经济领域。”连平表示。

分析：房企筹钱难易程度开始分化

银行融资渠道受阻，信托、债券等融资渠道成为部分房企争取的方式。有专家指出，相比银行，非银金融机构监管相对较松，未来该渠道的房地产类融资增速可能会突然加快。不过，据了解，房企筹钱难易程度开始分化，大房企目前的融资渠道依然畅通，包括银行。而资质偏低、负债较高的中小房企，即使选择非银融资，难度也会增加。

一位不愿透露身份的大型开发商人士表示:“我们是没有融资压力的，银行授信，还有非银融资都很顺，议价能力还是比较强的。但根据我们了解，一些小的、负债偏高的小发展商可能有些压力。”

东北证券行业分析师高建指出，在严格的监管政策下，各大国有行、股份制银行和大型城商行对房地产企业实行“名单准入制”，名单内的优质房企放款畅通。另一方面，随着银行资金端成本的不断提高以及房地产企业对高成本资金的天然耐受性，开发贷仍是银行的优质资产。目前已有房地产企业重新开启发行公司债，预计自筹资金将回稳。广发证券房地产分析师乐加栋也指出，根据他们掌握的情况，银行信贷资源也多向大中房企倾斜。上市公司中报数据也显示，在现金流量表中，大中房企取得银行借款的增速较高，而小房企甚至出现了同比下降的现象。

来源：人民网

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