前10月商品房销售提前刷新年度销售纪录但10月单月的投资、销售等数据均明显下滑房地产现10月拐点

据21世纪经济报道消息 前10月的房地产数据，正在呈现出一种“矛盾”的特征。一方面，从累计数据来看，投资、销售、土地购置、资金来源等关键指标增速均出现趋稳或改善，前10月全国商品房销售甚至提前刷新年度销售纪录。各项数据表明，房地产市场正在迎来历史上最火爆的“大年”。但另一方面，受多地出台调控政策的影响，10月单月的投资、销售等数据均出现明显下滑。即使不考虑调控的因素，仅从周期论的视角来看，楼市的放缓也将不可避免。因此，10月被普遍看做楼市的拐点。

这种变化与宏观经济走势互为因果：到今年10月，固定资产投资增速连续两个月出现回升，既是房地产投资增速回升的一种推动，又反过来证明楼市政策从紧的合理性。因此，按照大多数分析人士的观点，今年全年经济企稳已成定局，但房地产市场将迎来“大热”之后的衰退期。

纪录与拐点

前10月的房地产数据，不出意外地继续趋稳和改善。根据国家统计局的数据，今年1~10月，全国房地产开发投资同比增长6.6%，增速比前三季度提高0.8个百分点；房地产企业购地面积同比下降5.5%，降幅收窄0.6个百分点；房地产企业到位资金同比增长15.5%，增速持平。

唯一出现下滑的是销售数据。前10月全国商品房销售面积120338万平方米，同比增长26.8%；商品房销售额91482亿元，增长41.2%。增速均比前三季度回落0.1个百分点。

即便如此，一项纪录仍然提前诞生：今年前10月的全国商品房销售额，超过了历年全年的水平。

销售面积也有可能创下历史新高。在剩余两个月的情况下，要超过2013年130551万平方米的纪录，似乎并非难事。按照中原地产的观点，预计今年全年房地产销售金额有望达到11万亿，销售面积13.5亿平方米，全面刷新历史纪录。

此轮房地产市场的升温，可追溯至去年年末，市场销售规模则从今年年初明显扩大，虽然年中有所波动，但到9月，销售规模仍然维持在高位。

9月末至10月初，全国共有20多个城市出台调控政策，部分区域市场受到明显影响，并使10月单月的数据出现下滑。

10月单月，全国商品房销售面积为15153万平方米，环比9月下降14.6%；商品房销售额为11274亿元，环比下降17.1%。同期，全国房地产开发投资9377亿元，环比下降12.8%。

房价也在其影响下出现调整。中国指数研究院同日发布的数据显示，10月全国100个城市（新建）住宅平均价格为12825元/平方米，环比上涨1.65%，涨幅较9月回落1.18个百分点。

国家统计局新闻发言人毛盛勇在14日的发布会上也指出，从10月份的数据来看，调控政策在抑制房价过快上涨方面取得了初步成效，主要体现在10月上半月主要城市房价增速回落。

按照大多数业内人士的观点，这也可以看做拐点的降临。一方面，随着银行层面对信贷的收紧，以及盛传石家庄、青岛、长沙等城市将加入限购，房地产调控从紧的基调已经确立；另一方面，即便排除政策因素，在连续多月升温之后，市场也将自发进入下行周期。

房地产投资增速不会快速回落

作为宏观经济重要指标的固定资产投资数据，呈现回升局面。今年前10月，全国固定资产投资（不含农户）484429亿元，同比增长8.3%，增速比前三季度加快0.1个百分点。占前者比重61.5%的民间固定资产投资，同比增长2.9%，增速加快0.4个百分点。且上述两个指标的增速已连续两个月出现回升。

按照毛盛勇的说法，民间投资增速连续两个月在回升，这表明市场需求面有所改善，也表明市场内生动力有所增强。

正如投资数据的升温，在宏观经济方面，他还表示，“10月份我国经济延续了三季度以来总体平稳、稳中有进、稳中提质的发展态势，积极的因素在继续增加。”

在大部分业内人士看来，近期宏观经济持续改善，使得抑制房地产市场过热的政策能够从容地推出。这不仅印证了此前多城市出台调控政策的合理性，也说明未来的房地产政策基调已难有反转的可能。

同策机构的观点指出，当前信贷需求结构性问题突出，而市场整体流动性相对充裕，预计未来一段时间货币政策将保持稳健，进一步向松调整空间和幅度有限。结合房地产市场调控政策来看，房地产调控政策收紧局面已经开始，未来有可能面临12个月以上的收紧期。

与此同时，随着央行召集相关银行“喊话”，年末房贷也有收紧的趋势。

同策机构认为，在管理层不断出手的情况下，各地限购的大幕渐次拉开，虚高的资产价格正在退潮。 从这点来看，未来房价或将呈下行趋势。

中信建投的分析也指出，在10月调控政策密集出台的背景下，市场的短期成交压力将逐步加大，加之个贷首套房利率连续4个月持平，边际改善空间有限，预计四季度销售增速将加速回落。

该机构还指出，房地产投资不会快速回落。考虑到去年四季度的低基数，投资增速甚至有继续回升可能，预计全年将维持在当前的水平左右。但在企业资金端和土地市场管控持续加强预期下，预计明年的投资增长将面临较大的压力。

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