资金高位涌入　房企“不差钱” 投资“脱实向虚”迹象显现

土地市场量价倒挂、开发商持币观望、商业地产库存只增不降。国家统计局前8个月的房地产开发投资和销售情况数据显示,房地产开发景气指数已连续3个月下降,多项房地产市场指标背离。

从资金方面看,受益于流动性宽松、销售资金快速回笼、企业发债利率低等利好因素,资金源源不断涌入,到位率高,投资开发“不差钱”。国家统计局数据显示,前8个月,房地产开发企业到位资金91573亿元,同比增长14.8%,继续处于高位。其中定金及预收款25656亿元,增长29.7%；个人按揭贷款15395亿元,增长52.2%。

以广东房企为例,广州越秀地产8月份完成了30亿元第二期公司债发行,利率低至2.97%；恒大连续两个月单月销售额超400亿元；碧桂园在三四线城市大幅度降价卖房。

资金充裕,但投资却不见起色。统计局数据显示,前8个月,全国房地产开发投资64387亿元,同比名义增长5.4%。今年3月以来,房地产开发企业到位资金一直快于房地产开发投资增速,两者差距相差近10个百分点。

记者从广东省统计局了解到,房地产开发投资按构成可分为建设工程、安装工程和土地购置等其他费用三个部分。而在8月份全国土地成交价大幅上涨的情况下,1-8月份投资增速仅比1-7月份提高0.1个百分点,可见建设、安装投资情况更不乐观,呈现了“急拿地缓开发”的苗头。

再从上市公司房企的上半年财报看,不少房企现金资产得到较大改善。截至今年6月底,融创手中现金超过400亿元,万科持有货币资金718.7亿元,保利在手现金463亿元,而恒大持有现金更是超过2100亿元。

手握巨额现金的房企为何投资意愿趋淡?中原地产研究中心分析认为,尽管房地产市场一片红火,但在“高溢价”“高总价”“高单价”三高地频出的情况下,房企呈现出增收不增利局面。如万科、保利、绿地等销售额超千亿元房企的净利润只在50亿元人民币上下,风险和泡沫不断集聚。

而随着“地产+金融”时代的到来,越来越多的房企开始将大量现金投向了金融市场,参股或控股银行、证券、基金、保险等金融公司,其中,宝能、恒大在资本市场动作频频可见一斑。

不少房地产企业也在资本运作中尝到了甜头,在“地产+金融”这条路上走得更远。绿地集团7月成立了资金结算中心,并表示还要建立金融控股公司,继续争取信托、基金等金融牌照。越秀集团则加速开启金融化之路,已拥有证券、基金、期货、产业投资、融资租赁、融资担保、信托、小额贷款、银行等稀缺金融牌照,成为拥有总额超过4000亿元人民币的超大型国有企业集团。

房企投资“脱实向虚”迹象比较明显。中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁分析认为:“由于房地产行业正从暴利向微利转型,在利润回报率回归常态的背景下,房企需要为大量闲置资金寻求新的投资渠道,在运作良好的情况下,资本市场投资回报率还是比较高的。”

还有一部分房企却手持巨额现金“空转”。广东一房企人士解释说,之所以如此,一是避免在当前房地产形势下投资失误,二是为了增强资金链以提升抗风险能力,“手中有粮心里不慌。”

中原地产首席分析师张大伟也认为,现在正处转型期,行业过剩现象较为严重,投资回报率变小,风险在加大,对于房企来说一定要做好防范风险的准备。据新华社

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