楼市不能任由“郁金香效应”蔓延

徐立凡

刚刚过去的一周，全国多地土地拍卖不断创造新高，9月23日，苏州一块商服住地拍出106.27亿元历史高价，相似的一幕在南京、合肥、无锡、东莞等城市也屡屡上演。地价溢价过高点燃了本就火爆的楼市人气，刚需购房者和投资客纷纷入场，像当年买股票一样买房子，南京在9月26日重启限购前，甚至出现了排队离婚现象。

事实上，二线楼市出现的周期性疯狂，有其必然性。其一，是溢出效应的结果。长期以来，一线城市楼市都是资金青睐之地，但是一线城市楼市投资面临诸多门槛，大量资金转向热门二线城市寻求价值洼地，使二线城市楼市具有了金融属性，催生了二线城市楼市的上涨。股市的低迷，进一步强化了楼市对资金的吸引力。其二，是货币政策预期的反应。2009年刺激性政策，催生了一线城市楼市的飙升，而今天二线城市楼市的爆发，具有类似的背景。负利率时代和人民币贬值预期升温，强化了投资者的保值增值需求。不仅是普通散户，有的上市企业也依靠炒房改善账务报表。这种经验认识，反过来又再次强化了资金对于楼市的热衷。其三，市场具有“楼市调控难以彻底”的判断。每次楼市上涨过快，都引发了调控。此轮二线城市楼市上涨，已导致不少城市采取了一系列调控手段。不过众所周知，房地产市场既关系着地方财政收入，同时也起着吸纳超发货币的作用。因此，即使调控严厉，也是短期性的，中长期来看，楼市仍具有投资价值。

尽管有这样那样的必然性，但无疑，二线城市楼市大爆发并不合理。住宅价格上涨过快压抑正常消费需求，商业地产租金高企令企业不堪重负，资金追求楼市差价让实体经济失血等等，形成了新的错配。而这种错配不利于市场资源的合理分配和产业结构有序调整。

那么，在负利率时代短期内不会结束、人民币贬值预期仍居高不下的情况下，如何将楼市导引到健康发展的轨道？一方面，现实情况下，刚性调控措施仍必不可少。刚性措施长期看弊大于利，但在楼市已经疯狂的情况下，不得不用重药。另一方面，减轻实体经济负担，改革土地出让金制度，让资金愿意去实体经济寻找出路，让地方财政需求与楼市尽量剥离，楼市上涨的驱动力就可弱化。

楼市不能任由“郁金香效应”蔓延，不能成为击鼓传花式的风险游戏，不能成为假离婚潮的鼓励者。楼市的周期性疯狂表明，仅仅凭过去的调控手段显然不够，需从更深层面寻求调控新思维。这样，才有可能避免泡沫和恐慌性情绪一再出现。

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