楼市现状和走势如何？ 业内人士和专家聚焦楼市四大热点

据新华社电一线城市及部分二线城市楼市经历了上半年的升温后，楼市趋缓、地王频现、限购限贷、杠杆风险等成为房地产业的热点问题。日前在海南举行的2016博鳌房地产论坛上，与会人士就此发表了各自的看法。

热点一

房价会否继续上涨？

“今年上半年出现的部分城市房价新一轮上涨不可持续，下半年或将下降。”新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷说。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，6月份70个大中城市房价环比上涨城市数继续减少，涨幅继续收窄。

数据显示，6月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有55个和48个，分别比上月减少5个和1个；下降的城市分别有10个和14个，分别比上月增加6个和1个。新建商品住宅价格环比上涨的55个城市里，有33个城市的涨幅比上月收窄；最高涨幅为4.9%，低于上月0.6个百分点。

据测算，6月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均分别上涨1.8%和1.2%,分别比上月收窄0.1和0.2个百分点。分城看，一线城市环比涨幅比上月略有扩大，二、三线城市环比涨幅持续收窄。

国家统计局新闻发言人盛来运说，几个月来，房地产销售保持较高增速，但在经历回落过程；房价涨幅有所放缓，楼市分化较为明显。

谈及未来房地产市场的走势，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，预测下半年将会比较平稳，增速会放缓。“由于房价已经到达周期高位，明年部分城市房地产市场将出现负增长。”

对于房地产下行趋势的判断，全联房地产商会创会会长聂梅生也表示认同，她认为上半年房价涨幅已形成阶段性高点，未来整个市场趋缓已成趋势。

热点二

“地王”频现背后有何风险？

地王频现成了上半年房地产市场的一大特征，全国50个主要城市冒出200余宗“地王”。与会人士认为，这场“地王盛宴”背后的风险值得警惕。

“地王项目未来能否赚钱，要看货币政策是否会收紧。”迦南资本合作创始人、建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东表示。

对于地王频出现象，经济学家向松祚说，这说明中国房地产不够健康，目前北、上、广、深、杭均价已经接近5万元，购置100平方米房产需500万元，超过其高薪阶层年收入的10倍，房价收入比过高。

“现在是没买到地纠结3天，买到地纠结5年。”旭辉控股董事兼主席林中认为，未来5年，北上广深房价难以覆盖现在的地价，近来在这些城市买地如果要想有钱挣，压力不小。

热点三

楼市调控是否更严？

就在与会人士就“如何看待二线城市限贷限购”讨论之际，二线城市“四小龙”中的两个先后发声：南京宣布在南京购买二套住房首付将不低于35%，土拍网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。苏州当日也规定首套未结清二套房首付比例上调，外地人买二套房要交1年社保。

南京上半年房价飙涨，6月新建住宅均价同比涨幅高达29.7%。

欧阳捷表示，二线热点城市出台调控政策，目的是解决房价过快上涨的问题，同时控制地价的快速上涨，两者相辅相成。

中国房地产协会原副会长朱中一也表示，中央提出抑制资产泡沫，预示着热点城市将严格实施差别化的住房信贷政策，以抑制房价、地价非理性上涨。南京、苏州通过限购、限贷等政策，力求降低房地产市场的杠杆率，抑制投资需求，呼应中央的“抑制资产泡沫”政策。

不过，此前合肥等城市的限贷政策被称为“最严楼市限贷”引发争议，有人认为行政手段干预过多。顾云昌认为，限购、限贷等政策是不得已而为之，是短期行为。

“当市场下行了，这些政策也没必要再执行。”顾云昌说，房地产市场还是应回归市场手段来调控，行政手段为辅。

热点四

杠杆风险到底大不大？

“中国居民购房加杠杆的速度过快。”中国银行业协会首席经济学家、中国“十三五”规划专家委员会委员巴曙松在论坛上说。

巴曙松表示，从他的研究来看，我国居民购房杠杆率从2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%，2016年这个数字估计会上升至44%。每一轮房价的上涨，都伴随着居民购房杠杆率的提升。

“通过交易杠杆大致评估后发现，新增的房贷销售比处于高位，上涨空间有，但不宜有太乐观的预期。”巴曙松说，中国的新增房贷的销售比从2011年以来持续上升，2016年上半年高达43%，而50%左右被认为是居民新增房贷销售比比较高的水平。

与会人士认为，“首付贷”等杠杆产品应该被重点关注，否则会引发一连串的负面效应。

当谈及接下来是否会实行降准、降息等政策时，经济学家、国民经济研究所所长樊纲认为，现在都在强调回归中性，回归中性意味着不扩张、不收缩。

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南京苏州同出调控新规

二线城市楼市政策风向转变

8月11日，2016博鳌房地产论坛在海南开幕，多数与会专家及开发商认为，受去年下半年以来一、二线城市楼市升温的推动，预计今年全年的商品房成交量和开发投资规模将创新高；同时，城市之间的差异依然明显，分类指导、因城施策应是今年下半年调控的主基调之一。而就在同一天，本轮领涨二线城市楼市的南京、苏州同时发布了最新的调控政策。

近日，南京、苏州同时发布了房地产市场调控新政。其中，南京规定：已购一套住房并结清贷款的，再购房首付门槛调整为35%；已购一套住房但未结清贷款的，再购房首付调整为50%。苏州则同时拿出了限购和限贷政策，包括：非该市户籍购二套房的，须缴纳纳税或社保证明；已购一套住房并结清贷款的，再购房首付调整为50%；已有两套及以上住房但未结清贷款的，则停发三套及以上房贷。

对此，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，南京、苏州同时出台的调控文件，从某种程度来看，是抑制投资、投机力量。目前来看，二线城市重启调控政策是政策风向的转变，也给其他有调控压力而尚未展开调控的城市做了示范。

中国房地产业协会原副会长朱中一则认为，楼市的未来依然稳健，由于各地坚决执行去库存相关政策，所以从目前官方已发布的数据来看，今年的商品房销售和开发投资会创历史新高。

在目前全国房地产市场复杂分化的局面下，许多房企正在改变原有的野蛮生长模式，逐步实施转型策略。除了以万达、恒大为代表的多元化转型外，很多房地产企业代表在本届论坛上表示，海外投资与并购、文化旅游地产（简称“文旅地产”）将成为下一轮房企转型的方向。

信泰资本创始合伙人、总裁蓬钢认为，目前房企转型的一大方向是海外投资与并购。他列举数据称，2015年，中国对外直接投资总额已经增长到了1180亿美元的规模。今年1到5月，这个数字达到了735亿美元，同比增长62%。通过数据可以很明显地看到这方面需求的增长，但是海外投资一定要考虑越来越多的不确定因素，比如汇率波动。

面对门槛更高的“文旅地产”，不少房企代表认为，传统开发商在转型文旅地产时有着更充足的资本与动力。对此，思凯来文旅创新集团董事长、总设计师李涛指出，文旅地产对土地、资金的需求量大，对专业团队的协同、合作的要求也更高。据新华网

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