房地产金融化势不可挡

世神州基金的董事长张民耕博士接受媒体采访时表示，房地产金融化势不可挡。

■房地产金融化势不可挡

他表示，房地产企业都在向房地产基金化进行转变。原因在于房地产和金融是密切相关、不可分割的。房地产使用的资金量极大，和每个企业自有资金的有限是一对矛盾体。每一个企业实际上都想用最少的资本金去做最大的项目。以前是房地产商加上银行，现在其实银行为了控制风险，减少了对企业的贷款。银行对于房地产企业能否贷款，有自己的标准，叫做2、3、4标准。主要是指2级以上的企业，30%的自有资金，4证齐全，这是一些硬性规定。其实还有一些软性规定，有些银行规定只做30强，除此之外都不做。还有的只做50强，有的只做百强。这样就使得许多不符合条件的企业得不到银行的贷款，张民耕表示其实银行为了保证贷款的安全性而采取的措施是可以理解的。而国际上房地产金融是什么样的情况呢？其实开发商是最了解项目情况的一方，也有足够的经验可以把项目操作好，所以愿意承担最多的风险，它持有10%的投资是托底，然后它去找有经验的房地产金融投资商，有的表现为特定基金，或者特定的财务公司。这些企业作为房地产开发商资本金的补足部分，有20%—30%的资金托底，此时银行再贷款。实际上在这个链条之中，开发商有最多的经验，承担最大的风险，最后的收益也是最大的。投资商承担中等的风险，中等的收益。银行最小的风险，最小的收益。每一家对于自己安全性的不同，或者收益性定位的不同，在房地产的金融资金链上充当不同的角色。中国的房地产金融化也在慢慢地向这个方向发展。中国房地产20强都有地产金融化的趋势。

■人民币和美元基金双轮驱动

以往开发商是一条龙的开发进程，从买土地、开发、销售到物业管理的香港模式，到现在转向了美国模式。如今开发商可能就是负责寻找土地，买地的钱也许是和投资方一起承担的，地产商也愿意分享一部分利润，更重要的是可以一同分担风险，这是一种典型的美国模式。做企业完全无风险套利已经不复存在了，目前有一些大型房企，自己做基金，这个时候就有一些房地产的自有基金和基金公司展开竞争，但大多数情况而言，房企还是愿意规避风险，与基金公司进行合作的。盛世神州基金在资金投入后，要对整个流程进行监控。从谈投资协议的最初，就需要严格执行四个表格的进程即成本表、工程进度表、质量要求表、销售价格表，按照这四个表来监控项目的进展情况。 2015年，张民耕提出的规划有三，一为：双轮驱动的计划，人民币基金和美元基金同时推动。做企业不能造势，必须顺势。现在政府鼓励企业走出去，从2012年开始盛世神州基金在美国市场已经掌握了3000多套出租式公寓，还有1000多套公寓在开发之中。二为与大企业、大机构合作。三为进行内部建设，使得项目来源和资金来源渠道化。（新华）

新闻推荐

破解中国经济四大“悬疑”

阅读提示：2015年春节刚过，微软宣布关闭原诺基亚北京及东莞手机工厂，转至越南。两地工厂预计将裁员9000人。有专家分析，作为“世界工厂”的中国，劳动力成本已优势不再。最近，不少经济分析机构与海外媒体...