利率上升是房地产市场面临的最严峻挑战

考虑到房地产市场存在失速下行的风险，央行有所动作。

央行召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。此举表明央行希望柔性调控，让刚性需求可以满足，而市场又不至于如过山车般忽高忽低。

央行的这一愿望是美好的。不过真正对房地产市场造成打击的重武器是利率上升、税收上调。

目前房贷市场收紧，正是贷款利率上升的表现。在线金融搜索平台“融360”发布了4月份房贷分析报告，从去年以来直到今年4月，银行放贷趋紧，从房贷市场战略撤退。在融360调查的23个城市中，仅有9城还存在利率优惠，其中7个城市有9折利率优惠，2城有9.5折利率优惠，其余城市的房贷最低为基准利率。有16个城市出现停贷现象，统计显示停贷的银行以股份制商业银行居多。

各大银行不仅提高利率，对房贷出现“战略放弃”的态度，除国有银行外，其他银行正逐渐减少个人房贷业务，更多银行驻点开始撤离售楼处。部分银行还将首套房贷款利率设为基准上浮20%，变相“赶客”。房贷从香饽饽变成臭豆腐，并不是央行政策指导的产物，而是在实际利率上升的背景下，银行理性、主动选择的结果。笔者询问了某银行分行行长，他明确表示，没有指导电话，没有不准贷的禁令，银行暂停房贷是为了减少风险、提升房贷利率为了保本盈利。

资金价格水位上升，银行理财产品收益率在5.5%左右，而上海银行间拆借市场1年期同业拆借利率5月13日为5%。央行5年以上贷款基准利率为6.55%，如果首套房贷打九折，利率为5.895%，这样既无法满足基本盈利需要，也无法覆盖长贷带来的期限错配等不可预知的风险。基于此，银行只能提高利率以自保，让贷款者知难而退，或者要求贷款者购买服务，变相提高房贷成本。

如果水位继续提升，各银行房贷全面放松的可能性不大，没有金融机构可以不顾资金成本与风险逆市而为。此时考验楼市的是刚性需求，以及民间资金进入房地产市场的意愿。

进入大城市的年轻人有刚性需求。北京有降价楼盘当天一扫而空，说明在大中城市刚性需求依然存在。但有需求不等于可以实现需求。收入差距的分化决定了有需求者很多时候没能力实现需求。年轻人购房往往有家庭力量在背后支撑，多数家庭可以为子弟支付首付款，却没有能力支付大城市的整笔购房款。

减少房贷可以降低银行与房地产市场的风险传导，可以逼出民间真金白银的存量资金进入市场。但市场投资者是精明的，如果银行贷款资金不进入楼市，贷款成本节节上升，民间真金白银也就放慢了入市的脚步。幸运的是，中国房地产市场杠杆率不算高，不会出现美国式因房地产而引发的次贷危机式崩盘。

尽管央行的愿望很美好，但市场规则不会因为愿望而变。如果房贷收紧、利率上升，除非开办专门实行首套房贷款的银行，否则受制于市场与业绩的商业银行没有理由、也没有意愿放松房贷。

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